令和6年1月15日　提出 栃木 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -29 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大森町字三ツ塚２３５番２ ②地積 　(㎡) 492   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 西6.7m市道 新栃木 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 新栃木駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに農家住宅等が見られる集落地域であり、地域的変化はさほど期待し難く、今後も暫くは同様の 推移を辿るものと予測する。地価は当面の間下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木市及び周辺市町の市街化調整区域全域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する圏内在住の居住者 等が大部分である。一般住宅のほかに農家住宅等が見受けられる集落地域であり、小学校との接近性に優れるものの、 市街化調整区域内に位置し行政的な制約が強いこと等から、需給共に極めて少ない状況にある。市街化調整区域内にお ける宅地の取引は特殊な事情が多くばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市郊外の農村部に位置し、行政的制約から収益性のなじまない地域環境を有するとともに、再調達原価の把握も困難な ことから、収益価格及び積算価格は求め得なかった。比準価格は価格牽連性を有する市街化調整区域内の事例を収集し 得たことから信頼性は高い。よって、現実の土地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的である比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平 均を上回っており、依然として先行きの不透 明感が強く、不動産市場は弱い状況が続いて いる。 小学校に近接した農村色の強い集落地域であ り、地域要因に特段の変動は見られず、需要 は依然として弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％