令和6年1月12日　提出 栃木 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -24 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市都賀町家中字諏訪越２１５８番２ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 家中 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 家中駅南方 950m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は都賀地区の街路条件の劣る住宅地域で、街路の整備された分譲住宅地等に需要は向かい競争力が弱い ため、当該地域は徐々に衰退していくと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市都賀地区を中心とする栃木市北部郊外の住宅地域一円の圏域。都賀地区に居住する３０代の一次取 得者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏においては、近年、住宅地分譲が多く、売れ行きは比較的堅調である が、街路条件の劣る既成の住宅地域への需要は弱く選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡～３ ００㎡程度で３５０万円～５５０万円程度、新築の戸建物件で２，１００万円～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外部の賃貸市場が未成熟な自己所有戸建住宅が中心の地域のため、共同住宅の想定は非現実的であり、収 益価格は試算しなかった。本件においては複数の信頼できる取引事例から求められた比準価格が当該標準地の市場性を 適切に反映していると認められることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格 は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 87.6] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は 県平均を上回る。土地への需要は弱含みで推 移している。 県道背後の街路条件の劣る住宅地域で、地域 要因に格別の変動はなく、市場の特性にも特 段変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％