令和6年1月15日　提出 栃木 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -17 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市大平町富田字城ノ内２０６７番７ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、下水 新大平下 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 新大平下駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ両毛線軌道敷に比較的近接する住宅地域で、小規模住宅が建ち並んでいる。地域要因に特段の変動は見られ ず、当面は現状を保ちながら推移するものと見込まれる。地価水準はやや弱含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内のうち旧大平町内に所在する住宅地域である。主たる需要者は、圏内に在住または通勤する個人 の第一次取得者層で、旧栃木市からの転入者も散見される。圏域では居住環境の良好な開発分譲地や区画整理地への選 好性が強い一方で、既存の住宅地は選別化の対象となっている。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで ５００～８００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用を前提とした取引を中心とする住宅地域で、土地利用は戸建住宅用途に概ね純化されている。また 、賃貸経営には一定の土地面積を要する地域にあって、近隣の標準的画地規模等を勘案の上、収益還元法は非適用とし た。近隣地域の価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視される傾向にあり、比準価格の説得力は強いも のと認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率 は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動 産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の 動きも見られる。 旧大平町内の比較的新しい住宅地域。令和元 年に発生した水害により不動産需要は低調に 推移していたが、その影響は徐々に弱まりつ つある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％