別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栃木 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栃木 -15 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.
鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栃木市大平町富田字栄町３８２番７
 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、下水 新大平下

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 新大平下駅南西方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧大平町中心部の住宅地域で熟成度は高い。地域要因に変動はなく、今後も概ね現状を保ち推移するものと見込
まれる。近隣周辺に選好性が強い優良宅地が存在し、近隣の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内のうち旧大平町内に所在する住宅地域である。主たる需要者は、圏内に在住または通勤する個人
の第一次取得者層で、旧栃木市からの転入者も散見される。圏域では居住環境の良好な開発分譲地や区画整理地への選
好性が強い一方で、既存の住宅地は選別化の対象となっている。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみで
５００～８００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は栃木市内、旧大平町の中心部に所在する既成住宅地域である。近隣周辺ではアパート等の賃貸用途も見られ
るが、土地価格に十分見合った賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自己使用目的によ
る取引が大部分を占める地域にあって、市場性を反映した比準価格は相対的に強い説得力が認められる。以上により、
鑑定評価額は比準価格を採用し収益価格は参考に止め、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栃木 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,600 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.7]		 [105.0]
100		 28,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 栃木市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率
は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動
産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の
動きも見られる。

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として
熟成の過程にあるが、新規住宅地との比較で
選別化の対象となることから、不動産需要は
低調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栃木 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｂ
-9		 栃木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｂ
-19		 栃木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m道路、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｈ
-34		 栃木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
南4m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｈ
-35		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
e Ｒ０６公２
Ｈ
-37		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
西6m、北6m、
三方路
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,693  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
25,147 		 100
[  91.0]
27,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
29,000 
b (　           ) 
24,198  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
23,910 		 100
[  88.0]
27,170 
28,500 
c (　           ) 
22,687  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
23,440 		 100
[  87.2]
26,881 
28,200 
d (　           ) 
30,725  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
29,502 		 100
[ 106.1]
27,806 
29,200 
e (　           ) 
33,822  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
31,165 		 100
[ 109.9]
28,358 
29,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,900 円／㎡]  



栃木 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,234,884 
609,655 
2,625,229 
2,477,840 
147,389 		 （　0.9741）
143,572 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,054,723 円　　　　（　      9,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
栃木 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   315 ㎡     14.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたり約３５㎡、全６戸のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,321 
138,705 		 1.0  138,705 
1.0  138,705 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,363 
143,115 		 1.0  143,115 
1.0  143,115 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

281,820 		 281,820 
281,820 
⑨年額支払賃料        281,820 円　×　12ヶ月　＝　       3,381,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,381,840 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,101,147 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           281,820 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          281,820 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,153 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,234,884 円　　　　（　        10,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｃ（
賃）
　　　　-201		 1,140  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,378 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,321 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｆ（
賃）
　　　　-3		 1,200  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,379 
c Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-31		 1,293  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.0]
1,421 
栃木 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,800 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 101,455 円  　　　        3,381,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,800 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         609,655 円　（　　　　　　         1,935 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,477,840 円  
（　　　　　         7,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,234,884 円      
②総費用 609,655 円      
③純収益　①－② 2,625,229 円      
④建物等に帰属する純収益 2,477,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 147,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,054,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 栃木 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栃木市大平町富田字栄町３８２番７
 0604000207430-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
栃木 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栃木 -15 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.
鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栃木市大平町富田字栄町３８２番７
 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、下水 新大平下

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 新大平下駅南西方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧大平町中心部の新大平下駅に近い、戸建住宅を中心とする地域である。住環境は概ね良好であるが、地域北方
の新規で区画整理された地域に新規需要が強く、相対的に住宅地としてはやや衰退傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,670 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栃木市を中心とするＪＲ両毛線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は栃木市及び隣接市の
一次取得者が中心であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧栃木市及び旧大平町は需給が底堅いが、水害実績
のある地域はやや敬遠される傾向である。その他外周部の旧郡部は需給が弱い状況である。土地は２００～２５０㎡程
度で５００万円～８００万円程度、新築戸建物件の総額で２０００万円～２３００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では自己用住宅地の取引が大半を占める。アパート等もみられるが、税金対策を意図した地主に
よる建築が殆どであり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に
求められた。快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であることか
ら、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栃木 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,600 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 82.7]		 [105.0]
100		 29,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平
均を上回るが、老年人口の増加はやや鈍化傾
向。近年の数度の水害により、被災地域の需
給は弱含み。

旧大平町中心部の区画や街路が整備済みの住
宅地域。住環境は良好であるが、街並みの新
しい北部地域に比べ、新規需要は弱含みに推
移している。

個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栃木 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｂ
-8		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ０６公２
Ｈ
-8		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｈ
-37		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
西6m、北6m、
三方路
１中専

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｂ
-49		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.8m市道、
中間画地
１中専

(60,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,463  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
27,948 		 100
[ 101.9]
27,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
28,800 
b (　           ) 
29,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
28,570 		 100
[ 103.9]
27,498 
28,900 
c (　           ) 
33,822  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
31,165 		 100
[ 113.9]
27,362 
28,700 
d (　           ) 
30,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
28,763 		 100
[ 103.8]
27,710 
29,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,800 円／㎡]  



栃木 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,311,973 
668,546 
2,643,427 
2,496,120 
147,307 		 （　0.9718）
143,153 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,045,809 円　　　　（　      9,670 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
栃木 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   315 ㎡     14.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ平均専有面積３５㎡×６室、駐車料込み ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,356 
142,380 		 1.0  142,380 
1.0  142,380 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,383 
145,215 		 1.0  145,215 
1.0  145,215 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

287,595 		 287,595 
287,595 
⑨年額支払賃料        287,595 円　×　12ヶ月　＝　       3,451,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,451,140 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,091 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,175,049 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,595 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,595 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,278 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,311,973 円　　　　（　        10,514 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-27		 1,392  
(   1,392) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,420 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,414 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,356 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-29		 1,208  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,413 
c Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-31		 1,293  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
1,405 
栃木 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,400 円  　　　　     36,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 138,046 円  　　　        3,451,140　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      292,800 円  　　　　     36,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         668,546 円　（　　　　　　         2,122 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,496,120 円  
（　　　　　         7,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,311,973 円      
②総費用 668,546 円      
③純収益　①－② 2,643,427 円      
④建物等に帰属する純収益 2,496,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 147,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,045,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,670 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 栃木 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栃木市大平町富田字栄町３８２番７
 0604000207430-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考