鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
栃木 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 -14

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　大出　卓

TEL.

鑑定評価額

8,060,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市大平町富田字竹ノ内５９９番３外				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が見られる農地の多い住宅地域	東6m市道	水道、下水	新大平下 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和３年１２月、対象標準地
東側で新大平下駅前第２土地
区画整理事業が完了

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

新大平下駅西方

230m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新大平下駅に近接した住宅地域で、近年、駅周辺の区画整理事業が完了し、当該地域も発展傾向で推移すると予
測する。競争力を有し、潜在的に需要は多く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栃木市大平地区を中心とする栃木市南部郊外の住宅地域一円の圏域。大平地区に居住する３０代の一次取
得者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏においては、近年、住宅地分譲が多く、売れ行きは比較的堅調である
が、街路条件の劣る既成の住宅地域への需要は弱く、選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡～
３００㎡程度で５００万円～９００万円程度、新築の戸建物件で１，７００万円～２，２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は新大平下駅に近接した住宅地域で、自己使用目的の住宅地取引が大半である地域である。周辺地域にはアパ
ート等も見られるが、住宅地は収益性より快適性及び生活利便性を重視して取引されることから、比準価格に比し、収
益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,600 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[102.0]

100
[ 81.9]

[102.0]
100

28,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平
均を上回る。大半の地域で地価の下落が続く
一方、上昇する地域が増え始めており、二極
化が進んでいる。

駅周辺の区画整理事業が完了し、当該地域も
競争力を強めているが、住宅地として純化し
ており、市場参加者に変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公２Ｈ -30	栃木市		更地	（　）	不整形	東5.8m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｒ０６公２Ｈ -33	栃木市		建付地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０６公２Ｈ -35	栃木市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北4m、角地		１中専 (70,200)
d	Ｒ０６公２Ｈ -222	栃木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
e	Ｒ０６公２Ｈ -34	栃木市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m道路、南4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,135	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	28,616	100 [ 102.0]	28,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 24,794	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	23,542	100 [ 83.3]	28,262		28,800
c	(　 ) 30,725	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,502	100 [ 105.0]	28,097		28,700
d	(　 ) 37,263	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	33,819	100 [ 119.8]	28,230		28,800
e	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	23,440	100 [ 83.4]	28,106		28,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

栃木 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域内に存し、土地の適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,886,510	582,212	2,304,298	2,127,420	176,878	（　0.9731） 172,120	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,662,128 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	11.5 m x 24.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３０㎡１ＤＫ各階３戸（計６戸）、駐車場確保のため低容積率

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,372	123,480	1.0	123,480
							1.0	123,480
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,413	127,170	1.0	127,170
							1.0	127,170
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		250,650		250,650
								250,650

⑨年額支払賃料	250,650 円　×　12ヶ月　＝　 3,007,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,007,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 240,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,767,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,028 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,886,510 円　　　　（　 10,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公２Ｈ（賃）　　　　-30	1,474 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [103.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,372 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公２Ｈ（賃）　　　　-31	1,293 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	1,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栃木 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	31,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	120,312 円	3,007,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 254,400 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,212 円　（　　　　　　 2,072 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,127,420 円（　　　　　 7,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,886,510 円
②総費用	582,212 円
③純収益　①－②	2,304,298 円
④建物等に帰属する純収益	2,127,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,662,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

栃木 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	栃木市大平町富田字竹ノ内５９９番３	0604000207874-0000
2	栃木市大平町富田字竹ノ内６０４番１	0604000207879-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
栃木 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栃木 -14

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　海賀　睦友

TEL.

鑑定評価額

8,150,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栃木市大平町富田字竹ノ内５９９番３外				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が見られる農地の多い住宅地域	東6m市道	水道、下水	新大平下 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業区域に隣接
している。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

新大平下駅　西方

230m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

隣接土地区画整理事業区域が令和３年末に完了し周辺の住環境・利便性が改善されている。地価は若干の上昇で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏はＪＲ両毛線・東武日光線沿線の栃木市内である。需要者の中心は地縁性のある市内在住者や市内企業へ
の通勤者であり３０代～４０代の一次取得者が中心で、隣接市町からの流入は少ない。対象標準地に係る市場の中心価
格帯は土地は１５０㎡～３００㎡で４００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～３，５００万円程
度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域周辺は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心で、収益目的での土地取引は殆
ど見受けられないことから収益価格は低位に求められた。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で取引され
ており、収益価格の相対的信頼性は劣り、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準
地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栃木 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,600 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[102.0]

100
[ 80.4]

[102.0]
100

29,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は緩和傾向であるが、不
動産市況の回復傾向は弱い。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -14.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

栃木 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公２Ｂ -9	栃木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０６公２Ｈ -32	栃木市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０６公２Ｈ -37	栃木市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西6m、北6m、三方路		１中専 (70,200)
d	Ｒ０６公２Ｂ -43	栃木市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,693	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	25,147	100 [ 88.0]	28,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 30,303	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,412	100 [ 101.9]	28,864		29,400
c	(　 ) 33,822	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	31,165	100 [ 110.7]	28,153		28,700
d	(　 ) 27,310	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	25,958	100 [ 92.2]	28,154		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

栃木 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,898,948	581,430	2,317,518	2,120,730	196,788	（　0.9731） 191,494	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,074,340 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栃木 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	11.5 m x 24.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルーム（３０㎡）×６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	90.00	100.0	90.00	1,378	124,020	1.0	124,020
							1.0	124,020
2～ 2	住居	90.00	100.0	90.00	1,419	127,710	1.0	127,710
							1.0	127,710
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		251,730		251,730
								251,730

⑨年額支払賃料	251,730 円　×　12ヶ月　＝　 3,020,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,020,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,661 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,779,099 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,730 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,730 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,898,948 円　　　　（　 10,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公２Ｈ（賃）　　　　-32	1,178 ( 1,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,437 円/㎡　月額支払賃料（　 1,378 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公２Ｈ（賃）　　　　-29	1,208 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,508
c	Ｒ０６公２Ｃ（賃）　　　　-201	1,140 ( 1,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,348

栃木 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,800 円	31,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	120,830 円	3,020,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 253,600 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 581,430 円　（　　　　　　 2,069 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,120,730 円（　　　　　 7,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,898,948 円
②総費用	581,430 円
③純収益　①－②	2,317,518 円
④建物等に帰属する純収益	2,120,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	191,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,074,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

栃木 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	栃木市大平町富田字竹ノ内５９９番３	0604000207874-0000
2	栃木市大平町富田字竹ノ内６０４番１	0604000207879-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考