別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栃木 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栃木 -6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.
鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栃木市入舟町字鶉島４０番２１
｢入舟町１９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ1		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 西5.2m市道、北側道 水道、ガス、下水 栃木

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．２ｍ
市道		 交通

施設		 栃木駅北方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域として成熟している。既存住宅の建替えが散見される程度で地域
要因に特段の変動は見られず、今後も概ね現状を保ちながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栃木市内の中心市街地及びその外縁部に所在する住宅地域である。主たる需要者は、市内に在住または通
勤する個人の第一次取得者層で、隣接市等からの転入者は少ない。圏域では居住環境の良好な小規模の開発分譲地や区
画整理地への選好性が強い一方で、立地の劣る既存住宅地は選別化の対象となっている。市場において需要の中心とな
る価格帯は、土地のみで６００～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は栃木市中心部に所在する既成住宅地域である。当該地域周辺ではアパート等の賃貸用途も散見されるが、土
地価格に十分見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。自己使用目的による取引
が大部分を占める地域にあって、市場性を反映した比準価格は相対的に強い説得力が認められる。以上により、鑑定評
価額は比準価格を採用して収益価格は参考に止め、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栃木 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[111.2]		 [102.0]
100		 34,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 栃木市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率
は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動
産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の
動きも見られる。

旧栃木市中心部の既成住宅地域で、地域要因
に特段の変動は見られず、安定的に推移して
いる。今後も概ね現状を維持するものと見込
まれる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栃木 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｂ
-46		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ０６公２
Ｂ
-38		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.4m市道、
南4.2m、角地
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公２
Ｂ
-204		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
d Ｒ０６公２
Ｈ
-201		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.6m市道、
中間画地
１住居
伝建保存地区
(60,184)
e Ｒ０６公２
Ｈ
-211		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.2m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,227  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
31,598 		 100
[  94.0]
33,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,300 
b (　           ) 
28,725  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
28,132 		 100
[  85.1]
33,058 
33,700 
c (　           ) 
36,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
37,550 		 100
[ 109.1]
34,418 
35,100 
d (　           ) 
22,180  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  69.4]
35,511 		 100
[ 105.0]
33,820 
34,500 
e (　           ) 
34,714  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
35,825 		 100
[ 105.0]
34,119 
34,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,500 円／㎡]  



栃木 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,623,388 
671,640 
2,951,748 
2,695,310 
256,438 		 （　0.9741）
249,796 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,314,809 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
栃木 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 114.00 ＬＳ2 228.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   357 ㎡     14.3 m x   24.8 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたり約３８㎡、全６戸のアパートを想定した。支払賃料には駐車場使用料が含まれている。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,363 
155,382 		 1.0  155,382 
1.0  155,382 

 2～ 2		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,406 
160,284 		 1.0  160,284 
1.0  160,284 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
228.00 
100.0 
228.00 

315,666 		 315,666 
315,666 
⑨年額支払賃料        315,666 円　×　12ヶ月　＝　       3,787,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,787,992 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       314,403 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,473,589 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           315,666 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,895 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,666 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         146,904 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,623,388 円　　　　（　        10,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-35		 1,203  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,385 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,363 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｆ（
賃）
　　　　-5		 1,158  
(   1,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,430 
c Ｒ０６公２Ｊ（
賃）
　　　　-11		 1,059  
(   1,059) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,452 
栃木 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,700 円  　　　　     40,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 113,640 円  　　　        3,787,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,200 円  　　　　     40,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        40,900 円  　　　　     40,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,900 円  　　　　     40,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,640 円　（　　　　　　         1,881 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,695,310 円  
（　　　　　         7,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,623,388 円      
②総費用 671,640 円      
③純収益　①－② 2,951,748 円      
④建物等に帰属する純収益 2,695,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 256,438 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 249,796 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,314,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 栃木 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栃木市入舟町字鶉島４０番２１
 0604000253811-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
栃木 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栃木 -6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大出　卓   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 栃木市入舟町字鶉島４０番２１
｢入舟町１９－７｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ1		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 西5.2m市道、北側道 水道、ガス、下水 栃木

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．２
ｍ市道		 交通

施設		 栃木駅　北方

1.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 栃木地区市街地中心部の既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると予測する
。利便性は高いものの、過去に浸水履歴がある地域で、競争力は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栃木市栃木地区市街地内の住宅地域一円の圏域。栃木地区に居住または勤務する３０代から４０代の一次
取得者及び買替需要者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏では、新規の分譲住宅地の売れ行きは堅調であるが
、浸水履歴のある地域に対する需要の回復は弱く、選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡～３
００㎡程度で、６００万円～１，１００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は栃木地区市街地中心部の既成住宅地域で、自己使用目的の住宅地取引が大半である地域である。周辺地域に
はアパート等も見られるが、住宅地は収益性より快適性及び生活利便性を重視して取引されることから、比準価格に比
し、収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な比準価格を採用し、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　栃木 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [102.0]
100		 34,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 栃木市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平
均を上回る。大半の地域で地価の下落が続く
一方、上昇する地域が増え始めており、二極
化が進んでいる。

栃木地区市街地中心部の既成住宅地域で、地
域要因に格別の変動はなく、市場の特性にも
特段変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栃木 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｂ
-46		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ０６公２
Ｈ
-241		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｈ
-62		 栃木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西2.5m未舗
装私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ｒ０６公２
Ｈ
-236		 栃木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,227  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
31,598 		 100
[  93.0]
33,976 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,700 
b (　           ) 
26,259  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
32,790 		 100
[  96.9]
33,839 
34,500 
c (　           ) 
29,488  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,127 		 100
[  82.7]
34,011 
34,700 
d (　           ) 
38,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
37,605 		 100
[ 111.2]
33,817 
34,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,600 円／㎡]  



栃木 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域内に存し、土地の適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,374,850 
679,366 
2,695,484 
2,448,540 
246,944 		 （　0.9731）
240,301 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,112,787 円　　　　（　     14,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
栃木 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   357 ㎡     14.3 m x   24.8 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３５㎡１ＬＤＫ各階３戸（計６戸）、駐車場確保のため低容積率 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,375 
144,375 		 1.0  144,375 
1.0  144,375 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,416 
148,680 		 1.0  148,680 
1.0  148,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

293,055 		 293,055 
293,055 
⑨年額支払賃料        293,055 円　×　12ヶ月　＝　       3,516,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,516,660 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       281,333 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,235,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           293,055 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          293,055 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         136,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,374,850 円　　　　（　         9,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-35		 1,203  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,434 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,375 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-34		 1,205  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,475 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
栃木 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,400 円  　　　　     36,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 140,666 円  　　　        3,516,660　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      292,800 円  　　　　     36,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,600 円  　　　　     36,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         679,366 円　（　　　　　　         1,903 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,448,540 円  
（　　　　　         6,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,374,850 円      
②総費用 679,366 円      
③純収益　①－② 2,695,484 円      
④建物等に帰属する純収益 2,448,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 240,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,112,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 栃木 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　栃木市入舟町字鶉島４０番２１
 0604000253811-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考