別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足利 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 5-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.
鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市大町５０８番１
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 足利

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 足利駅北方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 足利駅北口に至るグランド通り沿いに形成された旧来からの商業地域であり、徐々に繁華性は低下しているが、
当面の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は当面の間下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足利市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主及び県内外の法人
が見込まれる。当市の商業地は河南地区の幹線道路沿いへの需要集中の傾向が見られ、当該地域のように河北地区の既
成商業地域に対する需要は弱含み傾向が続いている。取引価格は敷地規模によりかなりのばらつきがあり中心となる総
額の価格帯は見い出せない状況にあるが、単価としては、４万円／㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗や飲食店等が見られる商業地であるが、自用目的での取引が中心であり賃貸需要が少ないことから、収益価格
の妥当性はさほど高くないものと思料する。一方、比準価格は少ないながらも価格牽連性を有する類似の事例を収集し
得たことから信頼性は高い。よって、市場での取引の実態を反映した信頼性が高く実証的である比準価格を重視しつつ
、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足利 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,400 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 40,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内企業の景況感は下降基調にあり先行きは
不透明である。市では比較的好調な河南地区
と停滞気味の河北地区とで明暗が分かれてい
る。

特段の地域的変化は見られないが、老朽化し
た建物や空き店舗の目立つ商業地域であり、
地価は下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足利 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｄ
-50		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25.5m国
道、
北西8.5m、
二方路
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｅ
-27		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東13.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｅ
-38		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
南東9m、角地
２住居

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｅ
-223		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,412  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.9]
40,353 		 100
[  98.7]
40,884 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,900 
b (　           ) 
30,759  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
33,835 		 100
[  83.0]
40,765 
40,800 
c (　           ) 
36,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
39,753 		 100
[  93.1]
42,699 
42,700 
d (　           ) 
30,631  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
43,233 		 100
[ 104.0]
41,570 
41,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,700 円／㎡]  



足利 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,155,523 
445,721 
1,709,802 
1,608,880 
100,922 		 （　0.9724）
98,137 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,002,796 円　　　　（　     15,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼アパート 60.72 ＬＳ2 121.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   128 ㎡     14.0 m x    9.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、平面駐車場２台、２階アパート１ＤＫ２戸、平均専有面積約３０．３６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.72 
100.0 
60.72 
1,735 
105,349 		 2.0  210,698 
1.0  105,349 

 2～ 2		 住宅
60.72 
100.0 
60.72 
1,388 
84,279 		 1.0  84,279 
1.0  84,279 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.44 
100.0 
121.44 

189,628 		 294,977 
189,628 
⑨年額支払賃料        189,628 円　×　12ヶ月　＝　       2,275,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     121.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,275,536 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       182,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,093,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,977 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          189,628 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          59,316 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,155,523 円　　　　（　        16,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-41		 2,085  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,839 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,735 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｇ（
賃）
　　　　-213		 1,475  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,734 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足利 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,500 円  　　　　     22,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,021 円  　　　        2,275,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,800 円  　　　　     22,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,100 円  　　　　     22,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,721 円　（　　　　　　         3,482 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     121.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,608,880 円  
（　　　　　        12,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,155,523 円      
②総費用 445,721 円      
③純収益　①－② 1,709,802 円      
④建物等に帰属する純収益 1,608,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 100,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,137 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,002,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市大町５０８番１
 0605000166850-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足利 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 5-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.
鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市大町５０８番１
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 東18m市道 水道、ガス、下水 足利

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 足利駅北方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域で、事業者の高齢化や商圏の縮小等により、閉店する店舗等が見られ、長期的には繁華性や
商業集積度が低下するものと予測される。今後とも、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栃木県南部の商業地域で、主たる需要者は地元事業者および栃木県内を中心に広域的に事業を展開する事
業者等である。近隣地域は旧来からの商業地域で、事業者の高齢化や商圏の縮小等により、閉店する店舗等も見られ、
繁華性や商業集積度が低下しつつある。宅地需要は繁華性の高い渡良瀬川南の河南地区へ流れている。画地規模の観点
から、対象標準地に係る市場の中心価格帯の把握は困難であるが、単価としては３万円／㎡～５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。収益価格は、賃貸需要の低迷により土地価格に見合った家賃水準が
形成されていないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切に施
されており、市場に於ける取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。従って、本件に於いては、比準価
格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足利 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,400 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 40,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧来の中心市街地では、依然として、空き店
舗が多く、店舗需給は弱含みである。店舗需
要は、開発が進む渡良瀬川南側の河南地区に
、流れている。

店舗の老朽化、事業者の高齢化、商圏の縮小
等により、閉店する店舗等が見られ、徐々に
ではあるが、繁華性や商業集積度が低下して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足利 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｅ
-38		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
南東9m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｅ
-223		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｅ
-46		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,200)
d Ｒ０６公２
Ｅ
-27		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東13.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
39,753 		 100
[  95.9]
41,453 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,500 
b (　           ) 
30,631  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
43,233 		 100
[ 104.9]
41,214 
41,200 
c (　           ) 
29,441  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
30,836 		 100
[  75.0]
41,115 
41,100 
d (　           ) 
30,759  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
33,835 		 100
[  82.0]
41,262 
41,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,300 円／㎡]  



足利 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,129,969 
465,342 
1,664,627 
1,540,800 
123,827 		 （　0.9734）
120,533 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,459,857 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼アパート 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   128 ㎡     14.5 m x    9.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階住宅約３０㎡の１ＤＫ×２室 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
1,735 
104,100 		 2.0  208,200 
1.0  104,100 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,388 
83,280 		 1.0  83,280 
1.0  83,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

187,380 		 291,480 
187,380 
⑨年額支払賃料        187,380 円　×　12ヶ月　＝　       2,248,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費支払いのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,248,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       179,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,068,675 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,682 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          187,380 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          58,612 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,129,969 円　　　　（　        16,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｉ（
賃）
　　　　-50		 1,448  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,803 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,735 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-42		 2,019  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,807 
c Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-37		 2,180  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,752 
足利 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,000 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 89,942 円  　　　        2,248,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,900 円  　　　　     21,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無い
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         465,342 円　（　　　　　　         3,635 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,540,800 円  
（　　　　　        12,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,129,969 円      
②総費用 465,342 円      
③純収益　①－② 1,664,627 円      
④建物等に帰属する純収益 1,540,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 123,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 120,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,459,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市大町５０８番１
 0605000166850-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考