別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
足利 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 5-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市通２丁目１２番１６外
 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3.5		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ古くからの
商業地域		 北18m県道、三方路 水道、ガス、下水 足利

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 足利駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 足利市中心部の旧来からの店舗、事務所等の混在する商業地域である。周辺の区画整理事業が再開するも店舗等
の集積は年々減少し、集客力は下がり続けている。この傾向は当分続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
奥行長大　　　　　　　　　　　　  -6.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足利市、佐野市、栃木市の県南の比較的商業集積の高い商業地域である。需要者は地元事業者が中心だが
、それ以外もみられる。渡良瀬川河南中心地区の商業集積が高まり、その反動で旧来の中心商業地は空洞化が進んでい
る。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちで、市場における取引の中心価格帯を見出すことは困難な状態
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗等が多く見られる地域であり、投資目的の取引は極めて少ない。近隣の貸店舗等の空室率は高く
、元本価格に見合った賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料される。取引の中心
は自用の店舗用地等の取得のため、市場性を適切に反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足利 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,100 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足利市は人口減少率、高齢化率ともに県平均
を上回っており、不動産市場は弱い状況が続
いている。


足利市の古くからの中心商業地であるが、近
年、新規開業店舗はあまり見られず、繁華性
は徐々に低下している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％ -1.0 ％
３　試算価格算定内訳 足利 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｄ
-50		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25.5m国
道、
北西8.5m、
二方路
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｄ
-207		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０６公２
Ｅ
-38		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
南東9m、角地
２住居
都市計画道路
(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｅ
-223		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,412  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.9]
40,353 		 100
[  77.4]
52,136 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,100 
b (　           ) 
27,624  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
38,595 		 100
[  73.7]
52,368 
52,400 
c (　           ) 
36,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
39,753 		 100
[  75.7]
52,514 
52,500 
d (　           ) 
30,631  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
43,233 		 100
[  81.3]
53,177 
53,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,600 円／㎡]  



足利 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,853,770 
7,202,999 
25,650,771 
24,941,800 
708,971 		 （　0.9507）
674,019 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     13,755,490 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 330.00 Ｓ5 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   480 ㎡     12.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階を店舗、４階以上を事務所として賃貸（フロア貸し）することを想定した。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
330.00 
75.0 
247.50 
2,840 
702,900 		 3.0  2,108,700 
1.0  702,900 

 2～  		 店舗
330.00 
85.0 
280.50 
2,414 
677,127 		 3.0  2,031,381 
1.0  677,127 

 3～  		 店舗
330.00 
85.0 
280.50 
2,172 
609,246 		 3.0  1,827,738 
1.0  609,246 

 4～  		 事務所
330.00 
85.0 
280.50 
1,600 
448,800 		 3.0  1,346,400 
1.0  448,800 

 5～  		 事務所
330.00 
85.0 
280.50 
1,600 
448,800 		 3.0  1,346,400 
1.0  448,800 

計
1,650.00 
83.0 
1,369.50 

2,886,873 		 8,660,619 
2,886,873 
⑨年額支払賃料      2,886,873 円　×　12ヶ月　＝　      34,642,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,369.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,642,476 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,771,398 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,871,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,660,619 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,886,873 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         903,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,853,770 円　　　　（　        68,445 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｅ（
賃）
　　　　-14		 2,654  
(   2,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]
3,031 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,928 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,840 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｅ（
賃）
　　　　-18		 2,400  
(   2,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
2,824 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足利 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,810,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,385,699 円  　　　       34,642,476　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      206,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,077,000 円  　　　　    362,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,202,999 円　（　　　　　　        15,006 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 362,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,941,800 円  
（　　　　　        51,962 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,853,770 円      
②総費用 7,202,999 円      
③純収益　①－② 25,650,771 円      
④建物等に帰属する純収益 24,941,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 708,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 674,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,755,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市通二丁目１２番１６
 0605000172108-0000
2 　足利市通二丁目１２番１７
 0605000172109-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
足利 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 5-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.
鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市通２丁目１２番１６外
 ②地積
　(㎡)		 480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3.5		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ古くからの
商業地域		 北18m県道、三方路 水道、ガス、下水 足利

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 足利駅北西方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中心市街地の古くからの商業地域で、周辺では、中橋の架け替え工事により長期にわたる通行止めが
予定されており、土地需要への悪影響が懸念される。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
奥行長大　　　　　　　　　　　　  -6.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足利市を主として佐野市及び栃木市を含む栃木県南部の商業地域一円の圏域。需要者の中心は地元事業
者である。足利市内の商業中心は需給共に河南地域の幹線道路沿いに移行しており、寺院等が近接する河北地域の古く
からの商業地域では観光客の取り込みを進めているが、観光資源の規模が小さく、商業地域の衰退化傾向に歯止めが掛
かっていない。取引される画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己使用の店舗及び事務所用建物を建設する目的での土地取引が主たる地域である。周辺地域では、店舗や
事務所の賃貸物件、テナントビル等も散見されるが、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないため、収益価格は
比準価格よりも低位に試算されたものと判断する。したがって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を中心に収益価
格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足利 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     52,100 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足利市では過去１年間で生産年齢人口が０．
９％減、高齢化率が０．２ポイント上昇し、
河南地域の一部を除き宅地需要は全般的に弱
含みである。

近接する中橋の架替事業が進行しており、本
年秋から橋の通行止め等が予定されているこ
とから、近隣地域の土地需要は減退している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％ -1.0 ％
３　試算価格算定内訳 足利 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｄ
-50		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25.5m国
道、
北西8.5m、
二方路
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｅ
-27		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東13.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｅ
-38		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
南東9m、角地
２住居

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｅ
-223		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,412  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.9]
40,353 		 100
[  76.5]
52,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,700 
b (　           ) 
30,759  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
33,835 		 100
[  64.1]
52,785 
52,800 
c (　           ) 
36,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
39,753 		 100
[  75.7]
52,514 
52,500 
d (　           ) 
30,631  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
43,233 		 100
[  82.2]
52,595 
52,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,700 円／㎡]  



足利 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,635,491 
6,723,537 
23,911,954 
23,219,300 
692,654 		 （　0.9507）
658,506 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     13,438,898 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 312.00 Ｓ5 1,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   480 ㎡     12.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分貸し、２階ないし５階は事務所のフロア貸し。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 階段室等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
312.00 
75.0 
234.00 
2,757 
645,138 		 3.0  1,935,414 
1.0  645,138 

 2～ 2		 事務所
312.00 
85.0 
265.20 
2,205 
584,766 		 3.0  1,754,298 
1.0  584,766 

 3～ 3		 事務所
312.00 
85.0 
265.20 
2,205 
584,766 		 3.0  1,754,298 
1.0  584,766 

 4～ 4		 事務所
312.00 
85.0 
265.20 
1,654 
438,641 		 3.0  1,315,923 
1.0  438,641 

 5～ 5		 事務所
312.00 
85.0 
265.20 
1,654 
438,641 		 3.0  1,315,923 
1.0  438,641 

計
1,560.00 
83.0 
1,294.80 

2,691,952 		 8,075,856 
2,691,952 
⑨年額支払賃料      2,691,952 円　×　12ヶ月　＝　      32,303,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,294.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,303,424 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,584,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,719,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,075,856 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,691,952 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         842,043 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,635,491 円　　　　（　        63,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-40		 2,036  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]
2,626 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,842 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,757 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｅ（
賃）
　　　　-18		 2,400  
(   2,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]
3,057 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足利 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,685,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,292,137 円  　　　       32,303,424　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      207,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,864,500 円  　　　　    337,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,723,537 円　（　　　　　　        14,007 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 337,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,219,300 円  
（　　　　　        48,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,635,491 円      
②総費用 6,723,537 円      
③純収益　①－② 23,911,954 円      
④建物等に帰属する純収益 23,219,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 692,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 658,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,438,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市通二丁目１２番１６
 0605000172108-0000
2 　足利市通二丁目１２番１７
 0605000172109-0000
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備考