別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足利 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 -24 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.
鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市鹿島町字薬師５８４番３
 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、事業所が混在する
住宅地域		 南西5.5m市道 水道、下水 山前

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 山前駅西方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所等も見受けられるやや雑然とした住宅地域で、今後とも、現状のまま推移するものと予測される。宅地需
要が弱含んでいるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,830 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足利市の西部、ＪＲ両毛線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、足利市内に居住または通勤する３０
代の一次取得者が中心で、隣接市等からの転入者も若干ではあるが見受けられる。近隣地域は事業所等が混在するやや
雑然とした住宅地域で、住環境がやや劣るため、宅地需要は弱含んでいる。市場に於ける中心価格帯は、土地は２５０
㎡～３５０㎡程度で５００万円～９００万円程度、新築戸建住宅は２，１００万円～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業所等が混在する住宅地域で、自己使用目的の住宅取引が主流である。周辺地域にはアパート等も見られ
るが、地価水準に見合った家賃相場が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。住宅地は収益性よりも快
適性や利便性が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となる。従って、不動産市場の動向等を考慮
し、比準価格を標準に収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足利 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,300 円／㎡		 [ 97.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 [104.0]
100		 25,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口が減少し、高齢化率が高まり、地域経済
は依然として停滞傾向にあるが、インフラ整
備が進んだ地域を中心に宅地需要は回復傾向
にある。

事業所が混在するやや雑然とした住宅地域で
、新たな区画整理事業や大規模な開発行為等
が無いため、地域要因に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足利 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｅ
-23		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.1m市道、
南5m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｅ
-211		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.7m市道
、南西4.3m、
角地
１住居

(70,188)
c Ｒ０６公２
Ｅ
-21		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m市道
、南東3.8m、
北西2.5m、
三方路
１住居

(70,180)
d Ｒ０６公２
Ｅ
-15		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ｒ０６公２
Ｅ
-7		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,112  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
22,927 		 100
[  92.2]
24,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,900 
b (　           ) 
19,516  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.4]
24,926 		 100
[ 101.9]
24,461 
25,400 
c (　           ) 
25,788  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,837 		 100
[ 102.9]
24,137 
25,100 
d (　           ) 
16,652  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.1]
23,163 		 100
[  95.1]
24,356 
25,300 
e (　           ) 
26,432  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
25,956 		 100
[ 107.8]
24,078 
25,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -28.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,300 円／㎡]  



足利 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,173,222 
610,921 
2,562,301 
2,405,350 
156,951 		 （　0.9741）
152,886 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,252,894 円　　　　（　      9,830 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 106.00 ＬＳ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     12.9 m x   23.3 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約５３㎡の２ＬＤＫ各階２戸（計４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
106.00 
100.0 
106.00 
1,291 
136,846 		 1.0  136,846 
1.0  136,846 

 2～ 2		 住居
106.00 
100.0 
106.00 
1,317 
139,602 		 1.0  139,602 
1.0  139,602 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

276,448 		 276,448 
276,448 
⑨年額支払賃料        276,448 円　×　12ヶ月　＝　       3,317,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費支払いのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,317,376 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       275,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,042,034 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           276,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,535 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          276,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         128,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,173,222 円　　　　（　         9,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｉ（
賃）
　　　　-51		 1,141  
(   1,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,291 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｄ（
賃）
　　　　-3		 1,045  
(   1,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,306 
c Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-43		 1,435  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,396 
足利 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 99,521 円  　　　        3,317,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      310,200 円  　　　　     36,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無い
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         610,921 円　（　　　　　　         1,846 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,405,350 円  
（　　　　　         7,267 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,173,222 円      
②総費用 610,921 円      
③純収益　①－② 2,562,301 円      
④建物等に帰属する純収益 2,405,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 156,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 152,886 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,252,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,830 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市鹿島町字薬師５８４番３
 0605000151577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足利 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足利 -24 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.
鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足利市鹿島町字薬師５８４番３
 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、事業所が混在する
住宅地域		 南西5.5m市道 水道、下水 山前

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 山前駅　西方

800m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は山前駅の西側にひろがる既成住宅地域であることから、特に地域要因に変動はなく、当分の間は現状
を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,950 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね足利市北西部郊外の住宅地域。需要者の中心は足利市の居住者であり、周辺市町からの転入は少ない
。「渡良瀬川」左岸の一般住宅や作業所等が見られる古くからの住工混在地。「北関東自動車道」の西側は区画整理事
業や民間開発による宅地供給が継続しており需給バランスは概ね取れている。ＪＲ両毛線北側の山際よりも需要は強め
である。土地は５００万～１０００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度を中心に取り引きが行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅のほか周囲には家族向けのアパ－トや戸建貸家等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に求められた。よって、標準地の存する地域は居住の快適性を重視する住宅地域であ
ることを考慮して、当該地域の市場動向を反映した取引事例から導いた説得力のある比準価格を標準とし、収益価格は
参考に留め、代表標準地や前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足利 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,300 円／㎡		 [ 97.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 [104.0]
100		 25,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口が大幅に減少し、高齢化率も県平均より
高い。令和４年は土地取引件数は減少したが
取引面積は増加した。昨今の建築着工数は減
少傾向にある。

鹿島地区の住宅地域で、地域的に変動はない
が、宅地需要は相対的にやや弱めである。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足利 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｅ
-211		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.7m市道
、南西4.3m、
角地
１住居

(70,188)
b Ｒ０６公２
Ｅ
-210		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｅ
-26		 足利市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０６公２
Ｅ
-23		 足利市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.1m市道、
南5m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,516  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.4]
24,926 		 100
[ 102.8]
24,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,200 
b (　           ) 
18,145  		 100
[  80.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
25,207 		 100
[ 100.0]
25,207 
26,200 
c (　           ) 
24,917  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
28,910 		 100
[ 117.9]
24,521 
25,500 
d (　           ) 
23,112  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
22,927 		 100
[  95.1]
24,108 
25,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,200 円／㎡]  



足利 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例を収集することが出来なかったので、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,361,572 
680,413 
2,681,159 
2,538,130 
143,029 		 （　0.9731）
139,182 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,961,319 円　　　　（　      8,950 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足利 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 138.00 ＬＳ2 206.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   331 ㎡     12.9 m x   23.3 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け、１ＬＤＫ、６戸、平均専有面積４６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
103.00 
100.0 
103.00 
1,403 
144,509 		 1.0  144,509 
1.0  144,509 

 2～ 2		 住宅
103.00 
100.0 
103.00 
1,431 
147,393 		 1.0  147,393 
1.0  147,393 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
206.00 
100.0 
206.00 

291,902 		 291,902 
291,902 
⑨年額支払賃料        291,902 円　×　12ヶ月　＝　       3,502,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     206.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,502,824 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,226 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,222,598 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,902 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,902 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         136,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,361,572 円　　　　（　        10,156 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｉ（
賃）
　　　　-55		 1,262  
(   1,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,464 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,403 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｉ（
賃）
　　　　-51		 1,141  
(   1,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
1,463 
c Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-43		 1,435  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,464 
足利 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,600 円  　　　　     35,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 140,113 円  　　　        3,502,824　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,800 円  　　　査定額による
 建物　　　　　　　　　      305,100 円  　　　　     35,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         680,413 円　（　　　　　　         2,056 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     206.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,538,130 円  
（　　　　　         7,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,361,572 円      
②総費用 680,413 円      
③純収益　①－② 2,681,159 円      
④建物等に帰属する純収益 2,538,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 143,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 139,182 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,961,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,950 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足利 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足利市鹿島町字薬師５８４番３
 0605000151577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考