令和6年1月12日　提出 宇都宮 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.

鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市瑞穂３丁目４番２１ ②地積 　(㎡) 2,310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 西12m市道 水道、ガス、下水 雀宮 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  77.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 雀宮駅東方 5.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場等が集積する工場地域で、地域要因に大きな変動はないため、今後も概ね現状のまま推移していくもの と思われる。地価は、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木県央から県南にかけての工業地域である。需要者は、県内外の中小企業が中心である。圏域内の工 業地の需要は堅調な状況が続いており、近隣地域は国道新４号や北関東自動車道への接近性が良好な工業地域であるた め、需要は安定している。土地価格水準は、取引が少なく画地規模が一様でないことから、中心となる総額を把握する ことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工業地取引が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟で収益性が価格形成に及ぼす影響が乏しい地域であることか ら、収益還元法の適用は行わなかった。類似性のある工業地の取引事例を基にした比準価格は、市場の実勢を反映して おり、説得力は高いものと判断した。したがって、市場性が適切に反映された比準価格を採用し、代表標準地との検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 9-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [102.0] 100 100 [103.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復して所得環境が改善して いるが、物価上昇や金融市場の変動が不動産 市場に与える影響に留意する必要がある。 地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％