別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.
鑑定評価額 583,000,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市東宿郷１丁目４番１
｢東宿郷１－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1.2:1		 ホテル

Ｓ10		 高層のホテル等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 西20.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 宇都宮

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和５年８月２６日ＬＲＴ開
業		 街

路		 ２０．５ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅東方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 宇都宮駅東口地区整備事業によるコンベンション施設や大型複合施設等の開業及び令和５年８月２６日のＬＲＴ
開業に伴い、更に利便性が高い商業地域として地価は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    285,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市中心部の商業地域で、需要者は多用途の商用利用を目的とする県内外の法人が中心である。ＪＲ
宇都宮駅東口至近に位置し、ＬＲＴ開業をはじめ、各種複合施設等が整備されたことによる交流人口の増加から、今後
も更なる発展が期待される。駅周辺の開発機運の高まりから、オフィスビルやホテル、マンション等の需要は強いもの
の従来から供給は限定的である。なお、画地規模は一様ではなく、土地の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中心商業地域に存する規範性の高い取引事例により求められており、市場性を反映した価格である。収益価
格は賃貸需要の高まりが見られるものの、駅至近の利便性や希少性に見合うだけの賃料水準の形成には至っていない状
況を反映してやや低めに試算された。本件においては、市場参加者の着目する市場性が適正に反映された比準価格に妥
当性があるものとしてこれを重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　宇都宮 5-23                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    401,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向で推移するなか、ネット
ワーク型コンパクトシティ化の一角を担うＬ
ＲＴが令和５年８月に開業し、その効果が注
視されている。

ＬＲＴの開業や各種施設の整備に伴う交流人
口の増加や更なる駅周辺の開発機運の高まり
を受けて、需要は堅調に推移している。


ＪＲ駅及びＬＲＴ停留所至近の三方路地とし
ての立地条件から希少性が高く、一層競争力
を高めつつ推移している。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｆ
-10		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m県道、
南7.9m、
二方路
商業

(90,400)
b Ｒ０６公１
Ｆ
-50		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c Ｒ０６公１
Ｄ
-23		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北32m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｒ０６公１
Ｄ
-24		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北32m県道、
南10m、
二方路
商業

(100,600)
e Ｒ０６公１
Ｆ
-107		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
327,345  		 100
[ 130.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
241,972 		 100
[  67.9]
356,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
385,000 
b (　           ) 
320,756  		 100
[ 140.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
229,111 		 100
[  53.1]
431,471 
466,000 
c (　           ) 
214,316  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
323,005 		 100
[  82.8]
390,103 
421,000 
d (　    107,335) 
268,338  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
277,020 		 100
[  78.0]
355,154 
384,000 
e (　           ) 
313,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,735 		 100
[  78.8]
398,141 
430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    418,000 円／㎡]  



宇都宮 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

266,568,026 
56,812,794 
209,755,232 
190,162,000 
19,593,232 		 （　0.9360）
18,339,265 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    407,539,222 円　　　　（　    285,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,103.05 Ｓ9 10,290.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,430 ㎡     40.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階事務所、タワー式駐車場。 ⑦有効率　  67.9 ％
の理由		 標準的な店舗兼事務所
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
1,447.36 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
855.69 
60.3 
515.94 
3,218 
1,660,295 		 12.0  19,923,540 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
986.01 
82.0 
808.26 
3,080 
2,489,441 		 12.0  29,873,292 
0.0  0 
塔屋
  ～  
99.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,290.13 
67.9 
6,982.02 

21,575,823 		 258,909,876 
0 
⑨年額支払賃料     21,575,823 円　×　12ヶ月　＝　     258,909,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,982.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  80 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       258,909,876 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,160,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    14,961,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 264,108,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       258,909,876 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,459,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     266,568,026 円　　　　（　       186,411 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-7		 3,174  
(   3,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
3,165 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,218 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｊ（
賃）
　　　　-4		 3,044  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,670,000 円  　　　　  2,890,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,953,494 円  　　　      279,069,876　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,566,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   23,842,500 円  　　　　  2,890,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     2,890,000 円  　　　　  2,890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,890,000 円  　　　　  2,890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      56,812,794 円　（　　　　　　        39,729 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,890,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 271,000 円／㎡　×　  10,290.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.50 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 190,162,000 円  
（　　　　　       132,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 266,568,026 円      
②総費用 56,812,794 円      
③純収益　①－② 209,755,232 円      
④建物等に帰属する純収益 190,162,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,593,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,339,265 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,825 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    407,539,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     285,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市東宿郷一丁目４番１
 0600000258843-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.
鑑定評価額 583,000,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市東宿郷１丁目４番１
｢東宿郷１－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1.2:1		 ホテル

Ｓ10		 高層のホテル等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 西20.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 宇都宮

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺でＬＲＴ（次世代型路面
電車システム）が開業した。		 街

路		 ２０．５ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅東方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では、宇都宮駅東口地区整備事業によりコンベンション施設等が整備され、令和５年８月に芳賀・宇都宮Ｌ
ＲＴも開業し、当市の代表的商業地域として更に熟成すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市中心部の商業地域で、需要者の中心は不動産開発業者等の法人。ＪＲ宇都宮駅東口の準高度商業
地域で事務所・ホテル等の立地環境は良好であり、周辺では上記東口地区整備事業によりコンベンション施設や商業施
設・ホテル等の複合施設等が整備され、芳賀・宇都宮ＬＲＴも開業し、今後の発展が期待される。周辺の開発機運も高
く、需要は強いが供給は限定的である。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸用の事務所ビル等が立地するが、自己業務用の事務所・ホテル等も見られ、駅前の利便性や希少性等に着目
した自社ビル立地等の収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、収益価格は低位に試算
された。取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　宇都宮 5-23                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    401,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ネットワーク型コンパクトシティの形成を推
進している。県内景気は持ち直しの動きで推
移しているが、市人口は微減傾向である。


上記東口地区整備事業によりコンベンション
施設等が整備され、芳賀・宇都宮ＬＲＴも開
業し、立地条件等は良好で、地価は上昇傾向
で推移している。

主要幹線道路に接面する駅前の三方路地であ
り、利便性等に優れ、類似不動産と比較した
競争力の程度は高い。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｆ
-107		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｒ０６公１
Ｆ
-50		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
c Ｒ０６公１
Ｆ
-10		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m県道、
南7.9m、
二方路
商業

(90,400)
d Ｒ０６公１
Ｄ
-23		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北32m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
313,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,735 		 100
[  80.8]
388,286 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
320,756  		 100
[ 140.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
229,111 		 100
[  51.5]
444,876 
480,000 
c (　           ) 
327,345  		 100
[ 130.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
241,972 		 100
[  61.1]
396,026 
428,000 
d (　           ) 
214,316  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
323,005 		 100
[  85.9]
376,024 
406,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    418,000 円／㎡]  



宇都宮 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

269,498,477 
57,495,501 
212,002,976 
192,794,000 
19,208,976 		 （　0.9360）
17,979,602 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    399,546,711 円　　　　（　    279,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,103.05 Ｓ9 10,290.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,430 ㎡     42.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  20.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～９階は事務所。延床面積は容積不算入床（駐車場・ＥＬＶシャフト）を含む。駐車場は別棟タワー式（８０台）。 ⑦有効率　  67.9 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
1,447.36 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
855.69 
60.3 
515.94 
3,210 
1,656,167 		 12.0  19,874,004 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
986.01 
82.0 
808.26 
3,120 
2,521,771 		 12.0  30,261,252 
0.0  0 
塔屋
  ～  
99.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,290.13 
67.9 
6,982.02 

21,830,335 		 261,964,020 
0 
⑨年額支払賃料     21,830,335 円　×　12ヶ月　＝　     261,964,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,982.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  80 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       261,964,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,160,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    15,114,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 267,009,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       261,964,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,488,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     269,498,477 円　　　　（　       188,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-7		 2,586  
(   2,578) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,242 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-17		 3,132  
(   3,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,412 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,790,000 円  　　　　  2,930,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,106,201 円  　　　      282,124,020　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,566,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,172,500 円  　　　　  2,930,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     2,930,000 円  　　　　  2,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,930,000 円  　　　　  2,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,495,501 円　（　　　　　　        40,207 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.4 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　  10,290.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.50 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 192,794,000 円  
（　　　　　       134,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 269,498,477 円      
②総費用 57,495,501 円      
③純収益　①－② 212,002,976 円      
④建物等に帰属する純収益 192,794,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,208,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,979,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    399,546,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     279,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市東宿郷一丁目４番１
 0600000258843-0000
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備考