別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-30 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市五代１丁目１６７３番２５外
｢五代１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 低層店舗の中に住宅
等が混在する商業地
域		 北10m県道 水道、ガス、下水 雀宮

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 雀宮駅西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地南端の県道沿いにあって店舗・事務所の他に事業所や住宅が混在している。周辺には中規模スーパーも複
数見られる。地価水準について、現市況下で僅かな弱含みの状況にあるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市内の路線商業地域及び幹線道路沿いの混在地域一円。主な需要者としては小売又は飲食店舗や事業所
を経営する個人又は中小法人が想定される。周辺も含め概観すると様々な業種が見られ、一定の需要が認められる一方
、市内各所の類似の商業地域との競合も激しい。中心となる取引価格帯について、規模が様々なため総額については表
示し難い一方、単価的には概ね㎡当り６万～７万円程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は当市南部の路線商業地域。比準価格に比較して収益価格が低位に試算されたが、主に低層利用のみのため及び
駐車場確保のため、使用建蔽率・容積率とも低いことによるものと思料する。一方商業地の取引は本来収益性も考慮し
たものである。以上より本件では両価格の特性及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で
、実証性に優る比準価格を中心に収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 61,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口も微減傾向にある。コロナ禍後の
商業地域の回復の度合いについては、それぞ
れの立地や性格により多様である。


上記のとおり比較的商況のよい路線商業地域
として推移。現状維持的に推移した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｊ
-80		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｊ
-17		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｆ
-20		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-30		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ｒ０６公１
Ｍ
-77		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
59,685 		 100
[  95.9]
62,237 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,200 
b (　           ) 
41,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  79.2]
65,062 		 100
[ 103.9]
62,620 
62,600 
c (　           ) 
33,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
61,575 		 100
[  98.0]
62,832 
62,800 
d (　           ) 
62,807  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,807 		 100
[ 100.9]
62,247 
62,200 
e (　           ) 
42,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
57,157 		 100
[  91.1]
62,741 
62,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,500 円／㎡]  



宇都宮 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,909,265 
1,131,762 
3,777,503 
3,315,150 
462,353 		 （　0.9738）
450,239 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,379,979 円　　　　（　     31,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   298 ㎡     12.8 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所、フロア貸し全４区画 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 エントランス・階段等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
1,998 
220,779 		 3.0  662,337 
1.0  220,779 

 2～ 2		 事務所
130.00 
90.0 
117.00 
1,800 
210,600 		 3.0  631,800 
1.0  210,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
87.5 
227.50 

431,379 		 1,294,137 
431,379 
⑨年額支払賃料        431,379 円　×　12ヶ月　＝　       5,176,548 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,176,548 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       414,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,762,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,294,137 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          431,379 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         134,935 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,909,265 円　　　　（　        16,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-15		 1,780  
(   1,776) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,998 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｍ（
賃）
　　　　-14		 2,286  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,074 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 286,200 円  　　　　     47,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 207,062 円  　　　        5,176,548　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      393,500 円  　　　　     47,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,131,762 円　（　　　　　　         3,798 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,315,150 円  
（　　　　　        11,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,909,265 円      
②総費用 1,131,762 円      
③純収益　①－② 3,777,503 円      
④建物等に帰属する純収益 3,315,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 462,353 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 450,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,511 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,379,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市五代一丁目１６７３番２５
 0600000105093-0000
2 　宇都宮市五代一丁目１６７３番３２
 0600000105099-0000
3 　宇都宮市五代一丁目１６７４番２９
 0600000105130-0000
4 　宇都宮市五代一丁目１６７４番３０
 0600000105131-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
宇都宮 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-30 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市五代１丁目１６７３番２５外
｢五代１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 低層店舗の中に住宅
等が混在する商業地
域		 北10m県道 水道、ガス、下水 雀宮

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 雀宮駅西方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 宇都宮市南部の幹線道路沿いに店舗、住宅等が混在する地域である。地域要因に大きな変化はなく当面は現状を
維持するものと予測する。地価は横ばいで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市の幹線沿いに商業地域等が存する一円の圏域である。中心的な需要者は店舗または事務所使用目
的の地元企業、個人等である。近隣地域は県道沿いに存し、背後の住宅地域の熟成度も比較的高いため、一定の集客は
見込めるものの、周辺の幹線道路沿いの商業地域と比べて繁華性はさほど高くない。取引される画地の規模が一様でな
いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、更地で１，５００～３，０００万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺においては土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益還元法による収益価格は
やや低位に試算された。一方で取引事例比較法により求めた比準価格は、現実の市場において実際に発生した取引事例
を価格判定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価
格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 61,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢の変化やコロナ禍による生活様式の
変化等によって、大きく収益が減少した業種
と好調な業種とで二極化が進んでいる。


県道沿いに店舗、事業所等が見られる地域で
ある。地域要因に大きな変動は認められない
。地価は横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｋ
-206		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｊ
-30		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０６公１
Ｍ
-13		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西12m市道、
南東10m、
角地
近商

(100,200)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-17		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,741  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,686 		 100
[  87.0]
62,857 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,900 
b (　           ) 
62,807  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,807 		 100
[  98.9]
63,506 
63,500 
c (　           ) 
73,565  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
71,422 		 100
[ 111.4]
64,113 
64,100 
d (　           ) 
41,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  79.2]
65,062 		 100
[ 103.9]
62,620 
62,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,200 円／㎡]  



宇都宮 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,900,981 
1,139,212 
3,761,769 
3,320,980 
440,789 		 （　0.9745）
429,549 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,948,938 円　　　　（　     30,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   298 ㎡     12.8 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所のフロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,110 
233,155 		 3.0  699,465 
1.0  233,155 

 2～ 2		 事務所
130.00 
90.0 
117.00 
1,688 
197,496 		 3.0  592,488 
1.0  197,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
87.5 
227.50 

430,651 		 1,291,953 
430,651 
⑨年額支払賃料        430,651 円　×　12ヶ月　＝　       5,167,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,167,812 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       413,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,754,387 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,291,953 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          430,651 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         134,708 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,900,981 円　　　　（　        16,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-20		 2,142  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,191 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,175 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,110 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-12		 2,257  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]
2,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 289,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 206,712 円  　　　        5,167,812　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      397,600 円  　　　　     48,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,139,212 円　（　　　　　　         3,823 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,320,980 円  
（　　　　　        11,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,900,981 円      
②総費用 1,139,212 円      
③純収益　①－② 3,761,769 円      
④建物等に帰属する純収益 3,320,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 429,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,948,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市五代一丁目１６７３番２５
 0600000105093-0000
2 　宇都宮市五代一丁目１６７３番３２
 0600000105099-0000
3 　宇都宮市五代一丁目１６７４番２９
 0600000105130-0000
4 　宇都宮市五代一丁目１６７４番３０
 0600000105131-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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