別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-29 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.
鑑定評価額 349,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市竹林町字猿沢６８４番３外
 ②地積
　(㎡)		 3,087  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、事業所等が多
く見られる路線商業
地域		 南16m県道、三方路 水道、ガス、下水 宇都宮

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宇都宮駅北方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設を核とした幹線道路沿いの路線商業地域であり、沿道サービス施設等の店舗用地としての需要は堅
調であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内の路線商業地域の圏域。需要者の中心は沿道サービス施設等の敷地利用を目的とした県内外
の法人等である。当該路線沿いは豊富な交通量を有し、中心市街地外縁部の良好な背後地を有することや地域内に大型
商業施設が存することによる広域的な集客等、沿道サービス施設適地として需要は底堅く推移している。なお、画地規
模等が一様ではなく、借家、借地等による出店形態等も多いことから需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は路線商業地域に存する規範性の高い取引事例により求められており、市場性を反映した価格である。収益価
格は一定の駐車場を要する低層店舗利用が中心で、土地価格に見合う賃料水準の形成には至っていない状況を反映して
やや低めに算定された。本件では市場参加者の着目する市場性が適正に反映された比準価格に妥当性があるものとして
これを重視し、収益価格を比較考量のうえ、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.7]		 [103.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向で推移するなか、ネット
ワーク型コンパクトシティ化の一角を担うＬ
ＲＴが令和５年８月に開業し、その効果が注
視されている。

豊富な交通量を有する幹線道路沿いの路線商
業地であり、良好な背後地を有する等、沿道
サービス施設適地として需要は底堅く推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｅ
-3		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西36m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｆ
-91		 宇都宮市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 南西19.8m県
道、南東6m、
角地
２住居

(70,200)
c Ｒ０６公１
Ｋ
-204		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｍ
-4		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北20m国道、
南西6m、
二方路
準住居

(60,200)
e Ｒ０６公１
Ｇ
-12		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,295 		 100
[  83.2]
109,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
113,000 
b (　     93,227) 
93,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
93,042 		 100
[  85.9]
108,314 
112,000 
c (　           ) 
78,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
78,669 		 100
[  67.6]
116,374 
120,000 
d (　           ) 
88,704  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
90,876 		 100
[  77.6]
117,108 
121,000 
e (　           ) 
71,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,965 		 100
[  67.9]
105,987 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



宇都宮 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,312,127 
10,604,701 
39,707,426 
27,869,500 
11,837,926 		 （　0.9738）
11,527,772 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    240,161,917 円　　　　（　     77,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,087 ㎡     45.0 m x   68.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し） ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
85.0 
935.00 
2,711 
2,534,785 		 6.0  15,208,710 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,100.00 
90.0 
990.00 
2,020 
1,999,800 		 6.0  11,998,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
87.5 
1,925.00 

4,534,585 		 27,207,510 
0 
⑨年額支払賃料      4,534,585 円　×　12ヶ月　＝　      54,415,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,925.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,415,020 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,353,202 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,061,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,207,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         250,309 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,312,127 円　　　　（　        16,298 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-34		 2,869  
(   2,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,689 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,725 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,711 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｂ（
賃）
　　　　-18		 2,437  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,792 
c Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-20		 2,871  
(   2,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,688 
宇都宮 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,604,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,176,601 円  　　　       54,415,020　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,713,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,308,200 円  　　　　    401,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,604,701 円　（　　　　　　         3,435 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 401,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,869,500 円  
（　　　　　         9,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,312,127 円      
②総費用 10,604,701 円      
③純収益　①－② 39,707,426 円      
④建物等に帰属する純収益 27,869,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,837,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,527,772 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,734 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    240,161,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市竹林町字猿沢６８４番３
 0600000587481-0000
2 　宇都宮市竹林町字猿沢６８５番１
 0600000587483-0000
3 　宇都宮市竹林町字猿沢６８５番３
 0600000587485-0000
4 　宇都宮市竹林町字河内６９７番１
 0600000587509-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇都宮 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-29 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.
鑑定評価額 349,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市竹林町字猿沢６８４番３外
 ②地積
　(㎡)		 3,087  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、事業所等が多
く見られる路線商業
地域		 南16m県道、三方路 水道、ガス、下水 宇都宮

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宇都宮駅北方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設に近接する地域であるが、地域要因に大きな変動はないため、今後も概ね現状のまま推移していく
ものと思われる。地価は、やや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内の路線商業地域を中心に、市内の商業地域一帯。主な需要者は、店舗や営業所等を目的とし
た地元法人や県外の法人等である。広域的な集客が見込まれる幹線道路沿いで、大型商業施設を中心に中小規模の店舗
が所在する商業地域であり、需要は底堅い状況である。土地価格水準は、取引が少なく画地規模が一様でないことから
中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、繁華性等を適切に反映した試算価格が求められた。地域の賃料水準が
土地価格に見合っていないことや低層店舗として容積率を十分に活用しない土地利用が中心の地域のため、収益価格は
比準価格より低く試算された。以上より、地域内の価格形成要因等を勘案することにより、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,300 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.7]		 [103.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復して所得環境が改善して
いるが、物価上昇や金融市場の変動が不動産
市場に与える影響に留意する必要がある。


地域要因に大きな変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｇ
-101		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西18m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｆ
-87		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
西4m、角地
２住居

(70,200)
c Ｒ０６公１
Ｊ
-97		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-95		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南17m市道、
南西9m、
北4.7m、
三方路
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,869  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
82,775 		 100
[  74.5]
111,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
87,613  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
112,335 		 100
[  97.9]
114,745 
118,000 
c (　           ) 
102,607  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
103,840 		 100
[  85.0]
122,165 
126,000 
d (　           ) 
103,379  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
99,999 		 100
[  90.0]
111,110 
114,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



宇都宮 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,848,959 
10,960,363 
38,888,596 
27,146,600 
11,741,996 		 （　0.9745）
11,442,575 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    238,386,979 円　　　　（　     77,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,087 ㎡     45.0 m x   68.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,100.00 
85.0 
935.00 
2,678 
2,503,930 		 6.0  15,023,580 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,100.00 
90.0 
990.00 
2,009 
1,988,910 		 6.0  11,933,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
87.5 
1,925.00 

4,492,840 		 26,957,040 
0 
⑨年額支払賃料      4,492,840 円　×　12ヶ月　＝　      53,914,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,925.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,914,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,313,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,600,954 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,957,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         248,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,848,959 円　　　　（　        16,148 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-19		 2,404  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
2,650 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,678 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-20		 2,349  
(   2,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.2]		 100
[105.0]
2,756 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,970,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,156,563 円  　　　       53,914,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,795,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,250,500 円  　　　　    394,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,960,363 円　（　　　　　　         3,550 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 394,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,146,600 円  
（　　　　　         8,794 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,848,959 円      
②総費用 10,960,363 円      
③純収益　①－② 38,888,596 円      
④建物等に帰属する純収益 27,146,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,741,996 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,442,575 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    238,386,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市竹林町字猿沢６８４番３
 0600000587481-0000
2 　宇都宮市竹林町字猿沢６８５番１
 0600000587483-0000
3 　宇都宮市竹林町字猿沢６８５番３
 0600000587485-0000
4 　宇都宮市竹林町字河内６９７番１
 0600000587509-0000
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備考