別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-28 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市台新田１丁目２０８番１
｢台新田１－１－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,026  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等の建ち並ぶ路線
商業地域		 西10m国道 水道、下水 宇都宮

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 宇都宮駅　南西方

5.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の南方に離れた幹線国道沿線のほぼ熟成した路線商業地域であるが、当面街路の拡幅予定もなく、地
域要因に変化はないため、地価水準は横這いからやや弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内、特に南部における低層店舗・事業所等が立地する幹線街路沿線地域一円である。典型的需
要者は、自己の業務用不動産の取得を目的とする資金調達力のある地元その他ロードサイド型の店舗展開をする中堅企
業等の法人が考えられる。個人消費は、ドラッグストア・スーパー等を中心にアフターコロナ下で、緩やかな回復傾向
にあるが、総じて土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中心市街地の南方に離れた路線商業地で、ディーラーなど自社店舗が目立つ周辺状況から、典型的市場参
加者は、賃貸収入よりもむしろ自用を目的とし、利便性・客観性を重視して、取引市場での動向を注視して価格の意思
決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関
連づけ、標準地の前年価格、類似の標準地価格からの検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナでの個人消費の回復に伴い、
幹線道路沿いにおいては、コンビニエンスス
トア・ドラッグストアを中心とした店舗展開
が見受けられる。

郊外店舗としては、街路が広く整備された簗
瀬・平松本町・下栗等の市南東部区画整理地
区の需要が強く、市南部の国道４号沿線は衰
退傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｂ
-19		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｅ
-3		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西36m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｇ
-12		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-14		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東13.5m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ｒ０６公１
Ｊ
-30		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14m国道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,332  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.0]
74,457 		 100
[ 114.5]
65,028 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
90,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,295 		 100
[ 134.8]
67,726 
67,700 
c (　           ) 
71,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,965 		 100
[ 114.4]
62,906 
62,900 
d (　     33,758) 
45,010  		 100
[  70.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,236 		 100
[ 100.0]
64,236 
64,200 
e (　           ) 
62,807  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,807 		 100
[ 100.4]
62,557 
62,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,700 円／㎡]  



宇都宮 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  幹線街路沿線の既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,339,872 
5,920,039 
21,419,833 
17,920,800 
3,499,033 		 （　0.9750）
3,411,557 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     71,074,104 円　　　　（　     35,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   2,026 ㎡     29.0 m x   71.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所フロアー貸し。来客用等の駐車場確保が必要であるため。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似の建物の有効率を参考に決定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
90.0 
630.00 
2,176 
1,370,880 		 6.0  8,225,280 
1.0  1,370,880 

 2～ 2		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
1,632 
1,028,160 		 3.0  3,084,480 
1.0  1,028,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
90.0 
1,260.00 

2,399,040 		 11,309,760 
2,399,040 
⑨年額支払賃料      2,399,040 円　×　12ヶ月　＝　      28,788,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,788,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,303,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,485,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,309,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,399,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         750,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,339,872 円　　　　（　        13,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-16		 2,919  
(   2,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[167.0]		 100
[100.0]
2,185 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,176 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-17		 2,093  
(   2,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,255 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,048,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,151,539 円  　　　       28,788,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,035,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,161,500 円  　　　　    262,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,920,039 円　（　　　　　　         2,922 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 262,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,920,800 円  
（　　　　　         8,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,339,872 円      
②総費用 5,920,039 円      
③純収益　①－② 21,419,833 円      
④建物等に帰属する純収益 17,920,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,499,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,411,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,074,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市台新田一丁目２０８番１
 0600000154034-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇都宮 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-28 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市台新田１丁目２０８番１
｢台新田１－１－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 2,026  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等の建ち並ぶ路線
商業地域		 西10m国道 水道、下水 宇都宮

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  71.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 宇都宮駅南西方

5.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地南部の国道沿いに自動車販売店等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に大きな変化はなく当面現状
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市の中心部周辺から郊外部にかかる路線商業地域を中心とする圏域である。需要者は地元の中小事業者等
のほか、全国展開する大手事業者等も多く含まれる。規模が大きい場合には、総額が嵩むことによる土地所有のリスク
を回避するため、事業用定期借地権の設定による利用も見受けられる。路線商業地域における土地需要は回復傾向にあ
るが勢いはまだ弱い。取引される土地の規模が一様でないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、低層の店舗、事業所等、容積率を十分に消化しない建物が土地利用の中心で、土地価格に見合っ
た賃料収入が得られていないことから、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場において実際に取引
された事例を試算の基礎としており、実証的で説得力を有する。以上から、本件では、信頼性の高い比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後、経済活動は活発化しているが、
人口減少高齢化が進み、地政学リスクによる
紛争等は頻発しており、社会経済の動向には
不透明感がある。

市中心部から南方に延びる国道沿いに自動車
販売店、事業所、飲食店等が混在する古くか
らの路線商業地域で、地域要因の変動は少な
い。

街路条件、環境条件等に係る個別的要因につ
いて、過去１年間の変動は特に認められない
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｊ
-30		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西14m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０６公１
Ｊ
-80		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｋ
-207		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｍ
-13		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西12m市道、
南東10m、
角地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,807  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,807 		 100
[  97.2]
64,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,600 
b (　           ) 
53,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
59,685 		 100
[  92.3]
64,664 
64,700 
c (　           ) 
68,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
72,486 		 100
[ 113.5]
63,864 
63,900 
d (　           ) 
73,565  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
71,422 		 100
[ 111.1]
64,286 
64,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,400 円／㎡]  



宇都宮 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  幹線道路沿いの商業地域にあって方式になじまない故、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,972,231 
5,621,922 
21,350,309 
17,920,800 
3,429,509 		 （　0.9750）
3,343,771 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     69,661,896 円　　　　（　     34,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   2,026 ㎡     29.0 m x   71.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階事務所フロア貸し、駐車場確保のため使用容積率は低い ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
700.00 
90.0 
630.00 
2,150 
1,354,500 		 3.0  4,063,500 
1.0  1,354,500 

  ～ 2		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
1,612 
1,015,560 		 3.0  3,046,680 
1.0  1,015,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
90.0 
1,260.00 

2,370,060 		 7,110,180 
2,370,060 
⑨年額支払賃料      2,370,060 円　×　12ヶ月　＝　      28,440,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,440,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,275,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,165,462 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,110,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,370,060 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         741,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,972,231 円　　　　（　        13,313 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｍ（
賃）
　　　　-14		 2,286  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.0]		 100
[109.0]
2,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-20		 2,349  
(   2,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[109.0]
2,041 
c Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-21		 2,351  
(   2,275) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,481 
宇都宮 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,048,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 853,222 円  　　　       28,440,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,035,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,161,500 円  　　　　    262,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       262,000 円  　　　　    262,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,621,922 円　（　　　　　　         2,775 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 262,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,920,800 円  
（　　　　　         8,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,972,231 円      
②総費用 5,621,922 円      
③純収益　①－② 21,350,309 円      
④建物等に帰属する純収益 17,920,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,429,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,343,771 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,661,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市台新田一丁目２０８番１
 0600000154034-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考