別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-21 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市中央本町１番３７
｢中央本町１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東9.4m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．４ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の中心市街地の一角で「御橋通り」沿いに存する。再開発の構想等も無く当面現状維持的に推移するものと
予測する。地価水準について、周辺表通り沿いの地域は上昇基調にあるが、当地域は横ばいと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市内の商業地域一円の圏域。需要者としては地元の中小法人又は個人事業主を中心に、市内の各事業者
を含む。また規模が一定程度あればマンション業者も考えられる。旧来の中心市街地について、各種施策や投資により
活気が戻っているが、地価水準への影響は地域により濃淡がある。中心となる取引価格帯について、規模が様々のため
総額は把握しづらいが、土地単価としては㎡当り１０万円台前半～半ば程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域内では賃貸ビルも見受けられるが、自用の店舗付き事務所又は住宅としての利用が標準的である。また商業地の
取引は本来収益性も考慮されたものである。以上及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本
件では、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口も微減傾向にある。コロナ禍後の
商業地域の回復の度合いについては、それぞ
れの立地や性格により多様である。


近年周辺地域では各種施策により飲食関連を
中心に出店が見られたが、最近は一部で迷惑
行為も散発している模様。


当要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｉ
-7		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ０６公１
Ｆ
-92		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北3.4m道路、
中間画地
商業

(90,240)
c Ｒ０６公１
Ｊ
-99		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
北6m、二方路
商業

(100,400)
d Ｒ０６公１
Ｉ
-76		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ｒ０６公１
Ｉ
-79		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東23m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,241  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
109,157 		 100
[  71.8]
152,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
87,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,569 		 100
[  58.6]
151,142 
151,000 
c (　           ) 
90,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  77.3]
137,408 		 100
[  90.1]
152,506 
153,000 
d (　           ) 
105,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,800 		 100
[  69.4]
152,450 
152,000 
e (　           ) 
35,904  		 100
[  75.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  35.0]		 100
[ 100.0]
137,187 		 100
[  90.4]
151,756 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



宇都宮 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,587,996 
1,417,797 
5,170,199 
4,454,100 
716,099 		 （　0.9745）
697,838 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,538,292 円　　　　（　     97,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.00 Ｓ3 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   149 ㎡      9.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   9.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所の、各フロア貸し建物を想定した。 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 エントランス・階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
2,925 
219,375 		 5.0  1,096,875 
1.0  219,375 

 2～ 3		 事務所
100.00 
82.0 
82.00 
2,190 
179,580 		 3.0  538,740 
1.0  179,580 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
79.7 
239.00 

578,535 		 2,174,355 
578,535 
⑨年額支払賃料        578,535 円　×　12ヶ月　＝　       6,942,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,942,420 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       555,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,387,026 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,174,355 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          578,535 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         180,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,587,996 円　　　　（　        44,215 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-24		 3,046  
(   3,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,019 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,925 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-7		 3,174  
(   3,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
3,040 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 277,697 円  　　　        6,942,420　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      519,700 円  　　　　     63,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,000 円  　　　　     63,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,417,797 円　（　　　　　　         9,515 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,454,100 円  
（　　　　　        29,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,587,996 円      
②総費用 1,417,797 円      
③純収益　①－② 5,170,199 円      
④建物等に帰属する純収益 4,454,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 716,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 697,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,538,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市中央本町１番３７
 0600000171476-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
宇都宮 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-21 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市中央本町１番３７
｢中央本町１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東9.4m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．４ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　中低層の店舗ビルが建ち並ぶ既成商業地域で、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持
するものと予測する。商業地としての熟成度は高く、地価は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は宇都宮市街地中心部の商業地域一円を圏域とし、需要者は地元資本の事業者が中心で県外からの投資需
要も認められる。当該地域は既成商業地域であり、商業地の分散化に伴う顧客吸引力の低下傾向に変化はなく商業地域
としての相対的地位が低下する中、コロナ禍で収縮した需要も総じて回復し、供給が僅少で希少性を有することから需
要競合等をつうじて地価は底堅く推移している。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、地域的特性が類似する商業地の事例を中心に採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得力を有
する価格である。収益価格は、元本価値に応じた果実を徴収し得ない地域的特性から低位に試算されており、当該収益
価格の相対的信頼性はやや劣るものと判断する。よって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気の先行きに対する不透明感が払拭でき
ない中、当市では商業地の拡散化、中心商業
地の空洞化傾向に変化はなく、地価は二極化
が進行している。

　当該地域に格別の変動要因はなく、熟成度
の高い既成商業地域であり、新興の路線商業
地等との競合が認められるが需要は比較的底
堅い。

　個別的要因に格別の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｊ
-99		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
北6m、二方路
商業

(100,400)
b Ｒ０６公１
Ｊ
-98		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ０６公１
Ｄ
-33		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ０６公１
Ｋ
-5		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.4m市道、
中間画地
商業

(100,384)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  77.3]
137,408 		 100
[  92.2]
149,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
115,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,572 		 100
[  76.8]
147,880 
148,000 
c (　           ) 
139,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,385 		 100
[  93.5]
149,075 
149,000 
d (　           ) 
157,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,430 		 100
[  99.9]
160,591 
161,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



宇都宮 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,072,670 
1,462,120 
5,610,550 
4,885,370 
725,180 		 （　0.9745）
706,688 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,722,667 円　　　　（　     98,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 103.00 Ｓ3 309.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   149 ㎡      9.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   9.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階部分貸し店舗、３階部分貸し事務所 ⑦有効率　  79.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.00 
75.0 
77.25 
3,156 
243,801 		 5.0  1,219,005 
1.0  243,801 

 2～ 2		 店舗
103.00 
82.0 
84.46 
2,380 
201,015 		 3.0  603,045 
1.0  201,015 

 3～ 3		 事務所
103.00 
82.0 
84.46 
2,087 
176,268 		 3.0  528,804 
1.0  176,268 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.00 
79.7 
246.17 

621,084 		 2,350,854 
621,084 
⑨年額支払賃料        621,084 円　×　12ヶ月　＝　       7,453,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     246.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,453,008 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       596,241 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,856,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,350,854 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          621,084 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         194,275 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,072,670 円　　　　（　        47,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-7		 3,174  
(   3,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
3,362 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,259 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,156 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-35		 3,017  
(   3,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[112.0]		 100
[ 97.0]
3,156 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,400 円  　　　　     69,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 298,120 円  　　　        7,453,008　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      570,000 円  　　　　     69,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        69,100 円  　　　　     69,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,100 円  　　　　     69,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,462,120 円　（　　　　　　         9,813 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　     309.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,885,370 円  
（　　　　　        32,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,072,670 円      
②総費用 1,462,120 円      
③純収益　①－② 5,610,550 円      
④建物等に帰属する純収益 4,885,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 725,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 706,688 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,722,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市中央本町１番３７
 0600000171476-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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