別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇都宮 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-18 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.
鑑定評価額 71,600,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市元今泉１丁目３番１
｢元今泉１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 442  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅等が見られる路線
商業地域		 北18m県道、西側道 水道、ガス、下水 宇都宮

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 宇都宮駅北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域はＪＲ宇都宮駅西と駅東を結ぶ幹線道路沿いで、車両の通過交通量の多い商業地域にある。古い店舗、
事務所も混在しているが、マンションも増えつつあり、今後発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心部周辺幹線道路沿いの商業地域で、需要者は店舗・事務所利用を目的とする事業者、マンション業者
等が中心である。ＪＲ宇都宮駅西と駅東を結ぶ幹線道路沿いにあって交通量は多いものの顧客に結びつかない面があり
商況はやや停滞気味であるが、駅東地区はマンション需要が旺盛であり、周囲においても中層のマンションが増えつつ
ある。画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域に存する規範力の高い取引事例により比準価格を試算し得た。宇都宮駅に近い商業地域である
ものの、賃貸需要がやや低い地域で収益物件の稼働率は低く、収益価格は低く試算された。本件では、市場の動向や採
用した事例の規範性等を考慮し、実際の取引価格に基づく比準価格の方が説得力が高いと判断し、比準価格を重視し、
収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [ 99.8]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後、経済活動は活発化しているが、
人口減少高齢化が進み、地政学リスクによる
紛争等は頻発しており、社会経済の動向には
不透明感がある。

宇都宮駅東地区は、市街地が整然と整備され
、駅、中心部にも近いことからマンション需
要も旺盛で、発展的に推移している。


街路条件、環境条件等に係る個別的要因につ
いて、過去１年間の変動は特に認められない
。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｋ
-3		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南21m県道、
東4m、北4m、
三方路
近商

(100,200)
b Ｒ０６公１
Ｄ
-23		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北32m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c Ｒ０６公１
Ｈ
-6		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ０６公１
Ｄ
-33		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ｒ０６公１
Ｈ
-3		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北4.5m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
141,348 		 100
[  85.6]
165,126 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
165,000 
b (　           ) 
214,316  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
323,005 		 100
[ 195.6]
165,135 
165,000 
c (　           ) 
127,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,496 		 100
[  77.2]
165,150 
165,000 
d (　           ) 
139,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,385 		 100
[  84.0]
165,935 
166,000 
e (　           ) 
175,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
175,000 		 100
[ 105.1]
166,508 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +88.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



宇都宮 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  マンションも増えつつある商業地域にあって方式になじまない故、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,830,831 
5,182,270 
21,648,561 
19,103,600 
2,544,961 		 （　0.9497）
2,416,949 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     50,353,104 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 312.16 ＲＣ5 1,349.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   442 ㎡     18.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階　店舗フロア貸し２～５階　共同住宅１ＬＤＫ駐車場１階５台 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 共用部分等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
100.67 
70.0 
70.47 
2,850 
200,840 		 5.0  1,004,200 
1.0  200,840 

  ～ 2		 共同住宅
312.16 
90.0 
280.94 
1,800 
505,692 		 1.0  505,692 
1.0  505,692 

  ～ 3		 共同住宅
312.16 
90.0 
280.94 
1,820 
511,311 		 1.0  511,311 
1.0  511,311 

  ～ 4		 共同住宅
312.16 
90.0 
280.94 
1,850 
519,739 		 1.0  519,739 
1.0  519,739 

  ～ 5		 共同住宅
312.16 
90.0 
280.94 
1,880 
528,167 		 1.0  528,167 
1.0  528,167 

計
1,349.31 
88.5 
1,194.23 

2,265,749 		 3,069,109 
2,265,749 
⑨年額支払賃料      2,265,749 円　×　12ヶ月　＝　      27,188,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,194.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,188,988 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,175,119 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,093,869 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,069,109 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,265,749 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         708,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,830,831 円　　　　（　        60,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-31		 3,084  
(   2,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,316 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,943 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-35		 3,124  
(   2,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]		 100
[103.0]
2,719 
c Ｒ０６公１Ｌ（
賃）
　　　　-10		 3,051  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[160.0]		 100
[ 70.0]
2,808 
宇都宮 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,172,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 848,070 円  　　　       28,268,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,417,200 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,182,270 円　（　　　　　　        11,725 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,349.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.50 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,103,600 円  
（　　　　　        43,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,830,831 円      
②総費用 5,182,270 円      
③純収益　①－② 21,648,561 円      
④建物等に帰属する純収益 19,103,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,544,961 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,416,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,353,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市元今泉一丁目３番１
 0600000359493-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-18 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 71,200,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市元今泉１丁目３番１
｢元今泉１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 442  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅等が見られる路線
商業地域		 北18m県道、西側道 水道、ガス、下水 宇都宮

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 宇都宮駅　北東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ宇都宮駅北東側に中層店舗事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、駅東口地区整備事業が暫定広場を
残し完了し、令和５年８月にＬＲＴが開通したことから、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内の商業地域、主にＪＲ宇都宮駅東口の中層マンション・オフィスビル及び低層店舗等が立地
する一円の圏域である。典型的市場参加者は、資金調達力のある地元その他中小企業の法人等が考えられ、中心市街地
においては、新型コロナの影響により空室が増加したが、アフターコロナ下で空室率・収支の改善が期待される。需要
の中心となる価格帯は、総じて土地建物の規模・類型、取引形態が様々であるため把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、ＪＲ宇都宮駅東側の幹線街路沿線に中層マンション等が建ち並ぶ地域であるが、新規賃料水準は未だやや
弱含みのため、典型的市場参加者は、賃貸収入よりもむしろ自用を目的とし、利便性・客観性を重視して、取引市場で
の動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [ 99.8]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ宇都宮駅周辺の空室率は改善しているが
、東武宇都宮駅周辺の物件については、飲食
店舗を除き空室が増加傾向にある。


ＪＲ宇都宮駅東口のコンベンション施設ライ
トキューブ宇都宮及び昨年のライトラインの
供用開始で、駅東地区における需要は総じて
強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｄ
-33		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ０６公１
Ｈ
-6		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ０６公１
Ｋ
-3		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南21m県道、
東4m、北4m、
三方路
近商

(100,200)
d Ｒ０６公１
Ｋ
-5		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.4m市道、
中間画地
商業

(100,384)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,385 		 100
[  85.0]
163,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
127,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,496 		 100
[  77.2]
165,150 
165,000 
c (　           ) 
142,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
141,348 		 100
[  85.6]
165,126 
165,000 
d (　           ) 
157,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,430 		 100
[  94.8]
169,230 
169,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    166,000 円／㎡]  



宇都宮 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,183,707 
5,742,695 
23,441,012 
20,998,800 
2,442,212 		 （　0.9507）
2,321,811 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     48,371,063 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 312.16 ＲＣ5 1,349.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   442 ㎡     18.0 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 最有効使用の店舗兼共同住宅としての使用を想定。平面駐車場５台完備。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 類似のビルの有効率を参考に決定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.67 
75.0 
75.50 
2,985 
225,368 		 5.0  1,126,840 
1.0  225,368 

 2～ 2		 共同住宅
312.16 
93.0 
290.31 
1,851 
537,364 		 1.0  537,364 
1.0  537,364 

 3～ 4		 共同住宅
312.16 
93.0 
290.31 
1,881 
546,073 		 1.0  546,073 
1.0  546,073 

 5～ 5		 共同住宅
312.16 
93.0 
290.31 
1,915 
555,944 		 1.0  555,944 
1.0  555,944 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,349.31 
91.7 
1,236.74 

2,410,822 		 3,312,294 
2,410,822 
⑨年額支払賃料      2,410,822 円　×　12ヶ月　＝　      28,929,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,236.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,929,864 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,867,792 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,382,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,312,294 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,136 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,410,822 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         770,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,183,707 円　　　　（　        66,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-14		 2,233  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,067 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,078 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,985 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-15		 1,600  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
3,089 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,228,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,209,995 円  　　　       30,249,864　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,532,700 円  　　　　    307,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       307,000 円  　　　　    307,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,742,695 円　（　　　　　　        12,993 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 307,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　   1,349.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,998,800 円  
（　　　　　        47,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,183,707 円      
②総費用 5,742,695 円      
③純収益　①－② 23,441,012 円      
④建物等に帰属する純収益 20,998,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,442,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,321,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,371,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市元今泉一丁目３番１
 0600000359493-0000
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備考