別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-17 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.
鑑定評価額 54,200,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市泉町２９１５番１外
｢泉町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,330)

1:3		 店舗

ＲＣ5		 飲食店ビルが建ち並
ぶ歓楽街の商業地域
 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,330)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、市街地中心部の飲食店関連の店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街で、店舗の閉鎖が目立ち、空室も目立つ
状況が続いている。地価に関しては、コロナ禍後の顧客の戻りが弱く、下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は宇都宮市内の中心部の飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者や中小
事業法人等である。近隣地域は飲食店、テナントビル等が建ち並ぶ中心部の歓楽街で、駅東口周辺の歓楽街との競合関
係が生じており、相対的に需要は弱含みで推移している。コロナ禍以降、飲食店系は閉店等が続き、下落傾向が続いて
いる。取引される画地規模にばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、代替性を有する取引事例より求めており信頼性が高い。近隣地域は、テナント物件が中心の商業地域で
あるため、収益性の考慮もなされるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算さ
れたものと思料する。したがって、本件においては、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、収益性を反映した収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の地価は、駅東口地区再開発、ＬＲＴ
開業、駅西口南地区再開発の着工等により、
ＪＲ宇都宮駅周辺を中心に回復傾向。


中心部の歓楽街で固定客を持つ店舗は営業し
ているが、コロナ禍の影響は大きく、店舗数
は減少している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｋ
-5		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.4m市道、
中間画地
商業

(100,384)
b Ｒ０６公１
Ｄ
-33		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ０６公１
Ｊ
-99		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
北6m、二方路
商業

(100,400)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-98		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
e Ｒ０６公１
Ｉ
-6		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,430 		 100
[ 130.0]
123,408 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
139,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,385 		 100
[ 109.9]
126,829 
127,000 
c (　           ) 
90,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  77.3]
137,408 		 100
[ 108.4]
126,760 
127,000 
d (　           ) 
115,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,572 		 100
[  86.5]
131,297 
131,000 
e (　           ) 
114,922  		 100
[ 115.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
99,932 		 100
[  79.2]
126,177 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



宇都宮 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,159,087 
5,260,039 
18,899,048 
17,087,200 
1,811,848 		 （　0.9497）
1,720,712 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     35,848,167 円　　　　（　     82,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 280.00 Ｓ4 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   330 ％   437 ㎡     12.0 m x   33.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗部分貸し ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 エントランス等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
76.8 
215.00 
2,856 
614,040 		 5.0  3,070,200 
1.0  614,040 

 2～ 2		 店舗
280.00 
82.1 
230.00 
2,350 
540,500 		 5.0  2,702,500 
1.0  540,500 

 3～ 4		 店舗
280.00 
82.1 
230.00 
2,200 
506,000 		 5.0  2,530,000 
1.0  506,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
80.8 
905.00 

2,166,540 		 10,832,700 
2,166,540 
⑨年額支払賃料      2,166,540 円　×　12ヶ月　＝　      25,998,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     905.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,998,480 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,599,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,398,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,832,700 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,166,540 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         662,961 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,159,087 円　　　　（　        55,284 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-16		 2,845  
(   2,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
2,910 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,949 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,856 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-13		 2,678  
(   2,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
2,965 
c Ｒ０６公１Ｂ（
賃）
　　　　-14		 2,546  
(   2,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[ 94.0]
2,879 
宇都宮 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,039,939 円  　　　       25,998,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      438,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,046,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,260,039 円　（　　　　　　        12,037 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,087,200 円  
（　　　　　        39,101 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,159,087 円      
②総費用 5,260,039 円      
③純収益　①－② 18,899,048 円      
④建物等に帰属する純収益 17,087,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,811,848 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,720,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,938 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,848,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市泉町２９１５番１
 0600000013899-0000
2 　宇都宮市泉町２９１５番２
 0600000013900-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇都宮 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-17 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.
鑑定評価額 54,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市泉町２９１５番１外
｢泉町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 437  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,330)

1:3		 店舗

ＲＣ5		 飲食店ビルが建ち並
ぶ歓楽街の商業地域
 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東武宇都宮駅北方

600m		 法令

規制		 商業
(90,330)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の飲食店関連の店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街で、コロナ渦からの店舗の閉鎖が目立ち、空室も依然
目立つ状況である。客足は戻りつつあるが、地価は依然として弱含んで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市内の中心部の飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者や中小事
業法人等である。近隣地域は飲食店、テナントビル等が建ち並ぶ歓楽街で、コロナ禍以降、飲食店系の閉店等が続き、
地価は依然下落傾向となっている。取引される画地規模にばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯の把握は
困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は収益性を重視する商業地にあり、店舗や事務所が多く見られるものの、依然空室が多く、テナント需要が見込
めるか不明であり、適正な賃料収受が困難であるため、収益価格は低位に求められた。よって市場性を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は足踏み感がみられるものの、景気
は緩やかな回復基調にある。先行きを展望す
ると、家計の実質所得の増加による消費回復
が期待される。

旧来からある市の代表的な歓楽街である。か
つての賑わいはなく衰退化が進行しているが
、ソシアルビル等はコロナ禍による打撃を最
も受けている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｄ
-33		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ０６公１
Ｊ
-99		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
北6m、二方路
商業

(100,400)
c Ｒ０６公１
Ｆ
-92		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北3.4m道路、
中間画地
商業

(90,240)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-98		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
東4m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,385 		 100
[ 107.6]
129,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
90,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  77.3]
137,408 		 100
[ 108.4]
126,760 
127,000 
c (　           ) 
87,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,569 		 100
[  71.8]
123,355 
123,000 
d (　           ) 
115,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,572 		 100
[  88.6]
128,185 
128,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



宇都宮 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,619,268 
5,155,902 
18,463,366 
16,673,800 
1,789,566 		 （　0.9497）
1,699,551 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     35,407,313 円　　　　（　     81,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 280.00 Ｓ4 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   330 ％   437 ㎡     12.0 m x   33.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～４階店舗、フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 エントランス等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
75.0 
210.00 
2,865 
601,650 		 5.0  3,008,250 
1.0  601,650 

 2～ 2		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,330 
521,920 		 5.0  2,609,600 
1.0  521,920 

 3～ 3		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,220 
497,280 		 5.0  2,486,400 
1.0  497,280 

 4～ 4		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,220 
497,280 		 5.0  2,486,400 
1.0  497,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
78.8 
882.00 

2,118,130 		 10,590,650 
2,118,130 
⑨年額支払賃料      2,118,130 円　×　12ヶ月　＝　      25,417,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,417,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,541,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,875,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,590,650 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,118,130 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         648,148 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,619,268 円　　　　（　        54,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｂ（
賃）
　　　　-10		 3,342  
(   3,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,958 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,865 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-7		 3,174  
(   3,038) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,022 
c Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-35		 3,017  
(   3,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,932 
宇都宮 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,210,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,016,702 円  　　　       25,417,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      448,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,996,500 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,155,902 円　（　　　　　　        11,798 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,673,800 円  
（　　　　　        38,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,619,268 円      
②総費用 5,155,902 円      
③純収益　①－② 18,463,366 円      
④建物等に帰属する純収益 16,673,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,789,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,699,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,407,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市泉町２９１５番１
 0600000013899-0000
2 　宇都宮市泉町２９１５番２
 0600000013900-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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50 　
備考