別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇都宮 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市元今泉４丁目１９番２
｢元今泉４－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 919  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 店舗等のほかにマン
ションが見られる商
業地域		 西22m県道、背面道 水道、ガス、下水 宇都宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道　二方路 交通

施設		 宇都宮駅北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ宇都宮駅東地区の再開発やＬＲＴ開業の影響は及んでいるが、今後も概ね現状のまま推移していくものと思
われる。地価は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮駅東地区の商業地域を中心に、市内の商業地域一帯である。需要者は、店舗や事務所等を目
的とした県内外の法人等が中心のほか、マンション開発業者等も見られる。同駅東地区は再開発が行われ、ＬＲＴも開
業したことにより利便性や繁華性等が向上しており需要は堅調である。土地価格水準は、画地規模により左右され中心
となる総額の把握は困難であるが、単価では概ね１㎡当り１５万円前後から２０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、繁華性等を適切に反映した試算価格が求められた。収益価格は、最有
効使用の観点から容積率を十分に消化しない土地利用を考慮していることや土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないことなどから、比準価格より低く試算された。以上より、地域内の価格形成要因等を勘案することにより、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.2]		 [100.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復して所得環境が改善して
いるが、物価上昇や金融市場の変動が不動産
市場に与える影響に留意する必要がある。


ＪＲ宇都宮駅東地区の再開発やＬＲＴ開業の
影響が及んでいる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｋ
-3		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南21m県道、
東4m、北4m、
三方路
近商

(100,200)
b Ｒ０６公１
Ｋ
-5		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.4m市道、
中間画地
商業

(100,384)
c Ｒ０６公１
Ｈ
-3		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北4.5m、
二方路
商業

(100,400)
d Ｒ０６公１
Ｈ
-6		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ｒ０６公１
Ｄ
-33		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
141,348 		 100
[  76.0]
185,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
157,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,430 		 100
[  83.4]
192,362 
192,000 
c (　           ) 
175,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
175,000 		 100
[  85.9]
203,725 
204,000 
d (　           ) 
127,496  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,496 		 100
[  70.0]
182,137 
182,000 
e (　           ) 
139,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,385 		 100
[  75.0]
185,847 
186,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



宇都宮 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,967,066 
11,217,946 
38,749,120 
32,865,300 
5,883,820 		 （　0.9497）
5,587,864 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    116,413,833 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   919 ㎡     18.5 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所で各階フロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,848 
911,360 		 4.0  3,645,440 
1.0  911,360 

 2～ 2		 事務所
400.00 
86.0 
344.00 
2,136 
734,784 		 3.0  2,204,352 
1.0  734,784 

 3～ 6		 事務所
400.00 
86.0 
344.00 
1,994 
685,936 		 3.0  2,057,808 
1.0  685,936 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
85.0 
2,040.00 

4,389,888 		 14,081,024 
4,389,888 
⑨年額支払賃料      4,389,888 円　×　12ヶ月　＝　      52,678,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,678,656 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,214,292 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,464,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,081,024 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,389,888 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,373,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,967,066 円　　　　（　        54,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-13		 2,025  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,859 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,938 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,848 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-17		 2,126  
(   2,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.2]		 100
[100.0]
3,006 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,862,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,107,146 円  　　　       52,678,656　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,359,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,935,200 円  　　　　    477,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,217,946 円　（　　　　　　        12,207 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 477,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,865,300 円  
（　　　　　        35,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,967,066 円      
②総費用 11,217,946 円      
③純収益　①－② 38,749,120 円      
④建物等に帰属する純収益 32,865,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,883,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,587,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,080 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,413,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市元今泉四丁目１９番２
 0600000354447-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市元今泉４丁目１９番２
｢元今泉４－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 919  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 店舗等のほかにマン
ションが見られる商
業地域		 西22m県道、背面道 水道、ガス、下水 宇都宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では市街地再整備や交通
施設（ＬＲＴ）の整備が一段
落した。		 街

路		 ２２ｍ県道、二方路 交通

施設		 宇都宮駅北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は同駅東口に近い幹線道路沿いの商業地域。同地区街開きやＬＲＴ開業並びに需要の都心回帰により、周
辺も含めて注目度が高まっており、地価水準は現市況下で上昇基調にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は同駅東口周辺地区を中心に、市内の商業地域一円の圏域。主な需要者としては県内外の大手又は中堅の事
業者が挙げられ、画地の規模によっては開発業者も参入する。上記及び下記のとおり需要が旺盛で、活発な市況が続い
ている。中心となる取引価格帯について、規模が様々なため総額は把握しづらいが、単価としては３．３㎡当り６０万
～７０万円程度と見られる。マンション素地の場合にはさらに増価となる可能性もある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は同駅から徒歩１０分弱にある県道沿いの商業地域で、賃貸ビル又はマンションも見受けられるが、自用の中
低層店舗も多い。また商業地の取引は本来収益性も考慮されたものである。以上及び最近の一般的要因の動向並びに代
表標準地との検討を踏まえた上で本件では、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格も比較考量すること
により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.2]		 [100.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口も微減傾向にある。コロナ禍後の
商業地域の回復の度合いについては、それぞ
れの立地や性格により多様である。


当該地域自体の変化はないが、上記諸々事業
からの好影響が及び、引き続き好調を維持し
ている。


当要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｋ
-3		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南21m県道、
東4m、北4m、
三方路
近商

(100,200)
b Ｒ０６公１
Ｋ
-17		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ０６公１
Ｋ
-5		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6.4m市道、
中間画地
商業

(100,384)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-97		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
141,348 		 100
[  74.1]
190,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
119,359  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
116,490 		 100
[  60.5]
192,545 
193,000 
c (　           ) 
157,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,430 		 100
[  83.4]
192,362 
192,000 
d (　           ) 
102,607  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
103,840 		 100
[  54.0]
192,296 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



宇都宮 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,877,487 
12,111,847 
41,765,640 
35,965,800 
5,799,840 		 （　0.9497）
5,508,108 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    114,752,250 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 420.00 Ｓ6 2,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   919 ㎡     18.3 m x   50.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：部分貸し店舗、２階以上：部分貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 エントランス・階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
80.0 
336.00 
2,777 
933,072 		 6.0  5,598,432 
1.0  933,072 

 2～ 6		 事務所
420.00 
90.0 
378.00 
2,010 
759,780 		 3.0  2,279,340 
1.0  759,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,520.00 
88.3 
2,226.00 

4,731,972 		 16,995,132 
4,731,972 
⑨年額支払賃料      4,731,972 円　×　12ヶ月　＝　      56,783,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,226.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,783,664 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,542,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,240,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,995,132 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         156,355 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,731,972 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,480,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,877,487 円　　　　（　        58,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｍ（
賃）
　　　　-12		 4,263  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,777 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-4		 3,047  
(   2,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,890 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,132,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,271,347 円  　　　       56,783,664　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,358,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,306,500 円  　　　　    522,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,111,847 円　（　　　　　　        13,179 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 522,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 199,000 円／㎡　×　   2,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,965,800 円  
（　　　　　        39,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,877,487 円      
②総費用 12,111,847 円      
③純収益　①－② 41,765,640 円      
④建物等に帰属する純収益 35,965,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,799,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,508,108 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,752,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市元今泉四丁目１９番２
 0600000354447-0000
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