令和6年1月12日　提出 宇都宮 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -78 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中今泉２丁目１１番５外 ｢中今泉２－１１－１２｣ ②地積 　(㎡) 1,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ8 中高層マンション、 店舗等が混在する住 宅地域 東33m市道、背面道 水道、ガス、下水 宇都宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３３ｍ市道　二方路 交通 施設 宇都宮駅北東方 1.4km 法令 規制 ２住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いにマンション、店舗等が見られる地域で、マンション素地をはじめ多様な用途に対する需要が見込 まれる。地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              123,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市内中心部及びその周辺で利便性の良好な地域である。需要者の中心は、マンション用地を求め ているデベロッパー等で、当市で開発実績がある企業は典型的な需要者である。建築費は上昇しているが、好立地のマ ンション用地需要は堅調である。ＬＲＴ及び再開発事業等が進展している宇都宮駅東地区での大規模画地は、高値取引 もあり得る。需要の中心となる価格帯は、画地規模による個別性が強く、把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内で利便性が良好な地域に存する取引事例を収集、選択のうえ試算した価格で、市場での取引 の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーによる投資採算性に着目した価格であるが 、想定要素を多分に含んでいる。両価格は概ね均衡して求められたが、相対的に説得力を有する比準価格を重視し、比 準価格の水準の検証手段ともなる開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は足踏み感がみられるものの、景気 は緩やかな回復基調にある。先行きを展望す ると、家計の実質所得の増加による消費回復 が期待される。 市内では人気のある宇都宮駅東の土地区画整 理地内の幹線道路沿いに所在。需要は高く、 地積の大きい土地には希少性もある。地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％