別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 -77　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -77 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市下栗町２９１１番７
 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパートが見
られる区画整理済の
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 宇都宮駅　南東方

3.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の南東方に離れた区画整理済みの住宅地域で、北東側県道宇都宮真岡線沿線に商業施設・飲食店舗等
が連たんし、利便性に優ることから、地価は底堅く、やや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市南東部に位置する平松本町・下栗・宇大東南部等区画整理済み、その他住宅地域一円の圏域で
あり、典型的需要者である２０代から３０代の個人は、市中心部又は周辺の工業団地等への通勤通学等利便性及び良好
な居住環境を重視して行動するものと思料され、中心となる価格帯は画地規模１８０～２００㎡、土地で１，０００万
円台後半、新築の土地建物で３，５００万円前後程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、利便性に優る区画整理済みの住宅地域に存し、最有効使用は低層住宅地である。市場参加者は個人が中心
であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思
料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考の上、近隣
地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,800 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 88,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍における需要増加による反動、
建設資材、住宅価格、長期金利の上昇等によ
り住宅投資は弱含み傾向にある。


近年、県道宇都宮真岡線宇都宮市下栗町工区
が開通し、それまでの慢性的な渋滞が解消さ
れたことで周辺地域の地域要因が大きく向上
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -77　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ａ
-3		 宇都宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
西6m、北6m、
三方路
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公１
Ａ
-39		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｂ
-11		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｂ
-71		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ｒ０６公１
Ｃ
-70		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,944  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[  84.0]
91,595 		 100
[ 100.8]
90,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,900 
b (　           ) 
122,070  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
121,831 		 100
[ 132.0]
92,296 
92,300 
c (　           ) 
82,936  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,517 		 100
[  94.1]
88,753 
88,800 
d (　           ) 
65,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,062 		 100
[  75.8]
87,153 
87,200 
e (　           ) 
63,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
62,981 		 100
[  70.3]
89,589 
89,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,800 円／㎡]  



宇都宮 -77　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理済みの既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,311,628 
613,931 
2,697,697 
2,111,780 
585,917 		 （　0.9735）
570,390 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     12,399,783 円　　　　（　     46,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -77　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 95.00 ＬＳ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   268 ㎡     14.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパート：間取り２ＬＤＫ　平均専有面積平均約４７．５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,495 
142,025 		 1.0  142,025 
1.0  142,025 

 2～ 2		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,532 
145,540 		 1.0  145,540 
1.0  145,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
100.0 
190.00 

287,565 		 287,565 
287,565 
⑨年額支払賃料        287,565 円　×　12ヶ月　＝　       3,450,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,450,780 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,174,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,565 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,565 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,264 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,311,628 円　　　　（　        12,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-7		 1,150  
(   1,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,513 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,495 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-8		 1,227  
(   1,226) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,498 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -77　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,700 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 138,031 円  　　　        3,450,780　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,931 円　（　　　　　　         2,291 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,111,780 円  
（　　　　　         7,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,311,628 円      
②総費用 613,931 円      
③純収益　①－② 2,697,697 円      
④建物等に帰属する純収益 2,111,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 585,917 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 570,390 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,399,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -77　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市下栗町２９１１番７
 0600000124120-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 -77　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -77 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市下栗町２９１１番７
 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパートが見
られる区画整理済の
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 宇都宮駅南東方

3.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は区画整理済の住宅地域で、幾分残る駐車場や農地等については宅地利用度等が徐々に高まりつつ推移
するものと予測する。周辺部の幹線道路網の整備等もあって地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮駅等を最寄駅とする宇都宮市東部の住宅地域である。需要者の中心は宇都宮市内の居住者又は
通勤する一次取得者層で、一部に二次取得者も見られる。近隣地域は土地区画整理済の地域で街区整然としており居住
環境良好な地域である。また、周辺地域において幹線道路網の整備が進むなど交通利便性の向上もあり堅調な需要が見
られる。需要の中心は土地２，０００万～２，５００万円程度、新築戸建３，５００万～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例から試算したもので、対象標準地の市場性を十分に反映したものと判断する。一方、収益
価格は直接法を採用し試算したものであるが低位に試算された。当該開差は収益性より居住の快適性を重視する住宅地
の特性などを反映した結果と判断する。価格決定に際しては単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、
比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,800 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 82.0]		 [100.0]
100		 89,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コスト上昇による商品価格の値上げを背景に
物価上昇が継続している。長期金利に幾分変
化がみられるが消費や生産活動は緩やかに持
ち直している。

区画整理済の住宅地域で大きな地域要因の変
動は特にない。地価は上昇傾向にて推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -77　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｊ
-29		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区画街
路、中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ａ
-39		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｊ
-27		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m道路
、中間画地
２中専

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｂ
-57		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
91,246 		 100
[ 101.0]
90,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,300 
b (　           ) 
122,070  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
121,831 		 100
[ 135.0]
90,245 
90,200 
c (　           ) 
83,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
82,844 		 100
[  93.0]
89,080 
89,100 
d (　           ) 
81,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
81,520 		 100
[  90.9]
89,681 
89,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,800 円／㎡]  



宇都宮 -77　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,220,823 
658,746 
2,562,077 
2,045,580 
516,497 		 （　0.9735）
502,810 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,930,652 円　　　　（　     40,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -77　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 92.00 ＬＳ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   268 ㎡     14.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ４戸。平均専有面積４６㎡、駐車場込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,505 
138,460 		 1.0  138,460 
1.0  138,460 

  ～ 2		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,535 
141,220 		 1.0  141,220 
1.0  141,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

279,680 		 279,680 
279,680 
⑨年額支払賃料        279,680 円　×　12ヶ月　＝　       3,356,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,356,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       268,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,087,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          279,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,220,823 円　　　　（　        12,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｈ（
賃）
　　　　-20		 1,532  
(   1,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[ 92.0]
1,557 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,505 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-9		 1,572  
(   1,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,561 
c Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-2		 1,448  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.0]
1,592 
宇都宮 -77　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,500 円  　　　　     30,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 134,246 円  　　　        3,356,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,900 円  　　　　     30,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円  　　　　     30,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         658,746 円　（　　　　　　         2,458 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,045,580 円  
（　　　　　         7,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,220,823 円      
②総費用 658,746 円      
③純収益　①－② 2,562,077 円      
④建物等に帰属する純収益 2,045,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 516,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 502,810 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,930,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -77　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市下栗町２９１１番７
 0600000124120-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考