別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
宇都宮 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -72 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市岩曽町字土堂１３７７番７１
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西4m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 宇都宮駅北東方

3.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 宇都宮市街地北東部に所在する比較的熟成度が高い住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当面は現状
を維持すると予測する。工業団地等への接近性に優れていることから地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮北東部を中心とした住宅地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者は宇都宮市内に居住また
は通勤する一次取得者等である。近隣地域は市街地に近く、商業施設や工業団地への接近性にも優れることから、需要
は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で１，５００万円、新築の戸建住宅が３，００
０万円強程度であるとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、収益性に基づく土地の取引がなされておらず、地価に見合った賃
料水準が形成されていないために収益価格は低位に試算された。一方で比準価格は市場の実態を反映しており実証的で
信頼性は高いと判断される。以上から本件では、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を標準として鑑定評
価額を上記の通り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,800 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[114.4]		 [102.0]
100		 65,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢の変化等による物価高の影響が懸念
されるものの、宇都宮市内においては全般的
に住宅地への需要が好調である。


工業団地に比較的近い利便性の高い住宅地域
である。地域要因に大きな変動は認められな
い。地価はやや上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｋ
-13		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m道路、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｋ
-7		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南西4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
c Ｒ０６公１
Ｅ
-11		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m私道
、中間画地
準住居

(60,180)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-6		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,160)
e Ｒ０６公１
Ｂ
-47		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m私道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
59,534 		 100
[  92.8]
64,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
65,400 
b (　           ) 
72,259  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
69,758 		 100
[ 106.1]
65,747 
67,100 
c (　           ) 
68,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
66,053 		 100
[ 101.0]
65,399 
66,700 
d (　           ) 
64,841  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
65,825 		 100
[ 103.0]
63,908 
65,200 
e (　           ) 
60,982  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
60,439 		 100
[  95.0]
63,620 
64,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,200 円／㎡]  



宇都宮 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,471,690 
696,903 
2,774,787 
2,356,720 
418,067 		 （　0.9735）
406,988 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,847,565 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 106.00 ＬＳ2 212.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   311 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ４戸、平均専有面積約５３㎡、平面駐車場４台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,408 
149,248 		 1.0  149,248 
1.0  149,248 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,436 
152,216 		 1.0  152,216 
1.0  152,216 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.00 
100.0 
212.00 

301,464 		 301,464 
301,464 
⑨年額支払賃料        301,464 円　×　12ヶ月　＝　       3,617,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,617,568 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       289,405 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,328,163 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           301,464 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          301,464 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,754 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,471,690 円　　　　（　        11,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-11		 1,358  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,476 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,469 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,408 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｅ（
賃）
　　　　-8		 1,130  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,462 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,400 円  　　　　     35,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 144,703 円  　　　        3,617,568　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,700 円  　　　　     35,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,600 円  　　　　     35,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         696,903 円　（　　　　　　         2,241 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     212.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,356,720 円  
（　　　　　         7,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,471,690 円      
②総費用 696,903 円      
③純収益　①－② 2,774,787 円      
④建物等に帰属する純収益 2,356,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 418,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 406,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,847,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市岩曽町字土堂１３７７番７１
 0600000528382-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -72 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市岩曽町字土堂１３７７番７１
 ②地積
　(㎡)		 311  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西4m市道 水道、ガス、下水 宇都宮

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 宇都宮駅北東方

3.6km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は県道背後に形成された雑然とした住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。
準幹線道路の整備により道路交通の利便性等が向上し、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市の市街地北東部の既成住宅地域の圏域。需要者の中心は宇都宮市内の居住者・周辺市町へ通勤す
る一次取得者層と思われる。当地域は街路の配置は雑然とし、幅員４ｍ前後が一般的であるものの、近年の準幹線道路
の整備後は交通利便性等の向上もあり底堅い需要がみられる。当地域は土地１，５００万円程度、新築の戸建住宅は３
，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が存する住宅地域である。比準価格は規範性の高い事例から試算し、対象標準地の市場性を十分に
反映したものと判断する。一方、収益価格は直接法を採用し試算したものであるが著しく低位に試算された。当該開差
は収益性より居住の快適性を重視する住宅地の特性などを反映した結果と判断する。よって、本件においては収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて現実的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,800 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[114.4]		 [102.0]
100		 65,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コスト上昇による商品価格の値上げを背景に
物価上昇が継続している。長期金利に幾分変
化がみられるが消費や生産活動は緩やかに持
ち直している。

中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で
、周辺幹線道路の整備、大型店の出店等もあ
って生活利便性が向上しており地価は上昇傾
向で推移している

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｆ
-2		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.5m市道
、北6.5m、
角地
２中専

(70,200)
b Ｒ０６公１
Ｋ
-13		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m道路、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｍ
-2		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西7m道路、
南西6m、角地
２中専

(70,200)
d Ｒ０６公１
Ｊ
-4		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m道路、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,415  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
77,655 		 100
[ 120.5]
64,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
65,700 
b (　           ) 
61,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
59,534 		 100
[  91.8]
64,852 
66,100 
c (　           ) 
58,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
56,104 		 100
[  86.5]
64,860 
66,200 
d (　           ) 
93,760  		 100
[ 130.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.4]
63,423 		 100
[  97.9]
64,783 
66,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



宇都宮 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,630,565 
726,325 
2,904,240 
2,462,640 
441,600 		 （　0.9735）
429,898 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,345,609 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   311 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋ４戸。平均専有面積５５㎡、駐車場込み ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,419 
156,090 		 1.0  156,090 
1.0  156,090 

  ～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,447 
159,170 		 1.0  159,170 
1.0  159,170 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

315,260 		 315,260 
315,260 
⑨年額支払賃料        315,260 円　×　12ヶ月　＝　       3,783,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,783,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,480,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           315,260 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,900 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          315,260 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         147,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,630,565 円　　　　（　        11,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-68		 1,247  
(   1,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 84.0]		 100
[102.0]
1,441 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,419 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-47		 1,593  
(   1,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]
1,496 
c Ｒ０６公１Ｈ（
賃）
　　　　-1		 1,417  
(   1,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,491 
宇都宮 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,800 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 151,325 円  　　　        3,783,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      306,900 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         726,325 円　（　　　　　　         2,335 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,462,640 円  
（　　　　　         7,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,630,565 円      
②総費用 726,325 円      
③純収益　①－② 2,904,240 円      
④建物等に帰属する純収益 2,462,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 441,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 429,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,345,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市岩曽町字土堂１３７７番７１
 0600000528382-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考