令和6年1月13日　提出 宇都宮 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -60 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市上戸祭町字中妻７４０番４５ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮市街地の北部に所在する街区が比較的整った住宅地域である。地域要因に大きな変化は認められず、当面 は現状を維持すると予測する。地価は横ばいからやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市北西部を中心とした住宅地域の存する一円の圏域である。需要者は宇都宮市及びその周辺に居住 または通勤する一次取得者層が中心である。近隣地域は市街地中心部の住宅地域と比べると選好性は劣るが、街区の整 った居住環境の良好な住宅地域であり、値頃感もあって比較的需要は底堅い。取引の中心的な価格帯は、土地が２５０ ㎡程度で２，０００万円弱程度、新築戸建住宅が３，５００万円強程度であるとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、公法上の規制からも合理的な共同住宅の想定ができなかったため、収益価格 は試算できなかった。一方で比準価格は現実の不動産市場における土地取引の実態を反映し、実証的で信頼性が高いと 判断される。以上から本件では、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該価格は 代表標準地からの価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [104.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の変化等による物価高の影響が懸念 されるものの、宇都宮市内においては全般的 に住宅地への需要が好調である。 宇都宮市中心市街地の北部に位置する住宅地 域である。地域要因に大きな変動は認められ ない。地価は横ばいからやや上昇で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％