令和6年1月13日　提出 宇都宮 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -59 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市宿郷５丁目９番９ ｢宿郷５－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮駅東口の南東方に所在する閑静な住宅地域で比較的熟成度は高い。地域要因に大きな変化は認められない が、駅東口周辺地区の整備に伴い、選好性の高い住宅地域として地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮駅東部を中心とした住宅地域の存する一円の圏域である。中心的な需要者は宇都宮市及びその周辺 に居住または通勤する一次取得者等である。近隣地域は宇都宮駅東口から徒歩圏内の既成住宅地であるが、旺盛な需要 に比べて供給が非常に少ないため高値での取引も認められる。取引の中心的な価格帯は、土地が１５０㎡～２００㎡程 度で２，０００万円～３，０００万円、新築戸建住宅が５，０００万円程度であるとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、駐車場の確保が困難であるため合理的な共同住宅の想定ができなかったことから収益価格 は試算できなかった。また、再調達原価の把握が困難であったため積算価格も試算できなかった。したがって、現実の 不動産市場における土地取引の実態を反映し、実証的で信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、当該価格は代表標準地から求めた価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 81.0] [105.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の変化等による物価高の影響が懸念 されるものの、宇都宮市内においては全般的 に住宅地への需要が好調である。 宇都宮駅東口に比較的近い街区整然とした住 宅地域である。地域要因に大きな変動は認め られない。地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％