令和6年1月13日　提出 宇都宮 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -58 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中里町字権現山２１６番１１外 ②地積 　(㎡) 641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模住宅の中に農 地が見られる住宅地 域 西8m市道 水道、下水 氏家 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 氏家駅西方 6.5km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇都宮市北部に所在する既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状を維持すると予 測する。付近の区画整理地と比べてやや選好性が劣る。地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市北部の旧上河内町を中心とした住宅地域の存する一円の圏域である。中心的な需要者は当該地域 に居住または通勤する一次取得者等で、当該地域に地縁的選好性を有する者が中心である。付近の区画整理地等から宅 地の供給が多く、需要に対してやや供給が多くなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が１，０００万円強程度 、新築の戸建物件で２，５００万円強程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸物件に対する需要が少なく、経済合理性のある共同住宅の想定ができなかったことから収益価格は試算 できなかった。また、再調達原価の把握が困難であったため積算価格も試算できなかった。したがって、現実の不動産 市場における土地取引の実態を反映した実証的で信頼性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。なお、当該価格は代表標準地から求めた価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高根沢 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [139.7] [102.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢の変化等による物価高の影響が懸念 されるものの、宇都宮市内においては全般的 に住宅地への需要が好調である。 宇都宮市北部郊外の既成住宅地域である。地 域要因に大きな変動は認められない。地価は ほぼ横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％