令和6年1月12日　提出 宇都宮 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -40 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市簗瀬町字桶内１５９番１１ (簗瀬１１街区８) ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土地区画整理事業 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宇都宮駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土地区画整理事業 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の事業認可がなされ、仮換地の使用収益も開始となった。各所で工事が進行中であり、街路条 件や住環境の向上が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は宇都宮市居住者であるが 、周辺市町や県外からの流入も見られる。市街地各所において積極的な宅地供給が行われており、供給圧力は強い。対 象地は周辺環境が良く、利便性が認められ、需要も底堅い。土地１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５ ００～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、アパート等は散見される程度であ る。画地面積も狭いため駐車場確保が困難で、賃貸市場は未成熟である。自用での利用が支配的であるため収益価格の 査定は断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [108.9] [104.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は足踏み感がみられるものの、景気 は緩やかな回復基調にある。先行きを展望す ると、家計の実質所得の増加による消費回復 が期待される。 区画整理事業が進捗中の地域であり、宅地化 が進行している。良好な住環境が形成されつ つある。 仮換地の使用収益が開始となり、面積が増加 した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％