令和6年1月15日　提出 宇都宮 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -34 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市上田原町字上町１７１５番２ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 県道沿いに一般住宅 、事業所等が見られ る地域 西9.5m県道 水道 岡本 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 岡本駅北西方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は県道沿いの農家集落地域で、地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移するもの と予測する。地価は、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は宇都宮市街地外周部の市街化調整区域の住宅地域の圏域である。需要者の中心は地縁的選好性の強い地 元の一次取得者層が大部分を占め、圏外からの需要者は極めて少ない。当該地域周辺においては、既存の宅地が多く、 分譲地等の供給も少なく、取引は極めて限定的である。当該標準地に係る市場においては取引される画地規模が一定で ないため、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定 する。比準価格は、対象標準地と同じ宇都宮市北部の市街化調整区域内の周辺環境の類似した取引事例を中心に収集・ 選択し、適正な補修正を施しており、当該市場性を反映して説得力を有する価格である。したがって、本件においては 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年８月にＬＲＴが開業し、沿線地区を中心 に地価上昇が続いている。環境・利便性が良 好な地域とそうでない地域とで２極化傾向が 強まっている。 県道沿いの農家集落で、事業所等も見られる が、公法上の規制等から大きな変化は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％