令和6年1月15日　提出 宇都宮 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -30 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市さつき３丁目１８番６０ ｢さつき３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 雀宮 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 雀宮駅南西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅向けの住宅団地として熟成しており、外観上地域要因の変化は見受けられない。ただし入居開始後４０ 年超と高経年であり、住民の高齢化が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町の市街地の住宅地域一円の圏域。需要者は主に圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者 で、圏外からの流入も一部に見られる。市場での需給は新しい区画整理地や中小規模の分譲地に集まっており、既存の 住宅地域では選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心としては、面積１６５～２５０㎡の土地物件で９百万円弱～ １千万円台前半程度、敷地が同程度の規模の新築戸建物件で２千万円台半ば～３千万円前後程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は上記のような住宅団地で、次々頁記載の状況から土地残余法を適用しなかった。一方地域の特性から、市場で の取引は自用目的の物件が大半である。取引事例比較法にて採用した事例は市内南部の５件で、これら以外の事例も併 せて十分再吟味している。以上及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、実際の取引事 例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -51                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [110.7] [102.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口も微減傾向にある。今年度１０月 までの新設住宅着工戸数は前年度同程度のペ ース。一昨年の土地取引件数は前年比微増。 街路条件・住環境とも良好であるが、上記の とおり高経年の住宅団地であり、競争力の低 下が懸念される。 当要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％