令和6年1月15日　提出 宇都宮 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -26 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市駒生町字山ノ越１１１５番７ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m道路 水道、下水 東武宇都宮 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ道 路 交通 施設 東武宇都宮駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。幹線道路の 背後の分譲地で周辺において街路整備等もあり、当地域の地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市西部の住宅地域である。需要者の中心は宇都宮市内の居住者又は通勤する一次取得者層である。 対象標準地周辺の鶴田地区においては土地区画整理事業の施行や民間不動産業者による新規分譲地が多く見られ、供給 は比較的多く競合物件が多い。小規模な分譲地であり、周囲に空地も残る地域である。需要の中心は土地８００万～１ ，０００万円程度、新築戸建２，３００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は閑静な分譲住宅地域で、自用の低層戸建住宅が取引の中心である。戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、居 住の快適性、行政的規制（用途地域等）等により一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため比準価格の みの試算となった。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [132.3] [102.0] 100 50,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コスト上昇による商品価格の値上げを背景に 物価上昇が継続している。長期金利に幾分変 化がみられるが消費や生産活動は緩やかに持 ち直している。 郊外の分譲住宅地域で、大きな地域要因の変 動はないものの、周辺道路の整備、宅地分譲 も底堅く、地価はやや上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％