別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -13 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.
鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３
 ②地積
　(㎡)		 306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成の住宅地域
 東5.4m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北５．４ｍ
市道		 交通

施設		 東武宇都宮駅北西方

2.8km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は既成市街地内の住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。大谷街道の拡幅や学校
等との接近性に優れており、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市西部、宇都宮環状道路内側の住宅地域である。主な需要者は市内在住の居住者（主に一次取得者
層）が中心である。宇都宮市の郊外部・土地区画整理済の地域等には新規分譲地が見られ競合物件が多いものの、近隣
地域は教育施設等との接近性も良好なことから底堅い土地需要がみられる。需要の中心は画地規模１５０～２００㎡、
土地１，５００万円程度、新築戸建住宅３，０００万～３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅が存する住宅地域である。比準価格は規範性の高い事例から試算し、対象標準地の市場性を十分に
反映したものと判断する。一方、収益価格は直接法を採用し試算したものであるが著しく低位に試算された。当該開差
は収益性より居住の快適性を重視する住宅地の特性などを反映した結果と判断する。よって、本件においては収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて現実的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -15                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,800 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 [102.0]
100		 67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コスト上昇による商品価格の値上げを背景に
物価上昇が継続している。長期金利に幾分変
化がみられるが消費や生産活動は緩やかに持
ち直している。

地域要因に急激な変動はみられないが地域の
南方の大谷街道の拡幅整備、中学校・高校等
への接近性も良好である。地価はやや上昇傾
向で推移している

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｃ
-39		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
b Ｒ０６公１
Ｄ
-1		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西2.7m道路
、中間画地
２中専

(60,160)
c Ｒ０６公１
Ｂ
-2		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ａ
-40		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.8m市道
、北西5.5m、
角地
２中専

(70,200)
e Ｒ０６公１
Ｌ
-14		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
75,484 		 100
[ 112.5]
67,097 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
68,400 
b (　           ) 
70,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
71,877 		 100
[ 107.0]
67,175 
68,500 
c (　           ) 
84,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,941 		 100
[ 127.5]
66,620 
68,000 
d (　           ) 
96,493  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
93,001 		 100
[ 140.0]
66,429 
67,800 
e (　           ) 
52,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
59,604 		 100
[  91.1]
65,427 
66,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,900 円／㎡]  



宇都宮 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,564,556 
711,473 
2,853,083 
2,403,060 
450,023 		 （　0.9735）
438,097 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,523,848 円　　　　（　     31,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 108.00 ＬＳ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   306 ㎡     16.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋ６戸。平均専有面積３６㎡、駐車場込み ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,419 
153,252 		 1.0  153,252 
1.0  153,252 

  ～ 2		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,447 
156,276 		 1.0  156,276 
1.0  156,276 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

309,528 		 309,528 
309,528 
⑨年額支払賃料        309,528 円　×　12ヶ月　＝　       3,714,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,714,336 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       297,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,417,189 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           309,528 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,848 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          309,528 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         144,519 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,564,556 円　　　　（　        11,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｋ（
賃）
　　　　-26		 1,139  
(   1,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,476 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,419 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-5		 1,418  
(   1,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]
1,480 
c Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-10		 1,463  
(   1,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
1,493 
宇都宮 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,200 円  　　　　     36,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 148,573 円  　　　        3,714,336　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,400 円  　　　　     36,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,300 円  　　　　     36,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         711,473 円　（　　　　　　         2,325 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,403,060 円  
（　　　　　         7,853 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,564,556 円      
②総費用 711,473 円      
③純収益　①－② 2,853,083 円      
④建物等に帰属する純収益 2,403,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 450,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 438,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,432 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,523,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３
 0600000029602-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇都宮 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇都宮 -13 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３
 ②地積
　(㎡)		 306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成の住宅地域
 東5.4m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．４
ｍ市道		 交通

施設		 東武宇都宮駅　北西方

2.8km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の北西方に離れた在来の住宅地域で、街並みは古いものの、南側の大谷街道への利便性から、地価水
準は横這いからやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市西部、主に宇都宮環状道路の内側に所在する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は
、宇都宮市を中心とする２０代後半から４０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料さ
れる。市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模１５０～１８０㎡、土地は１，０００万円台後半、新築の土地建
物で３，０００～３，５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、接近性・利便性に優る住宅地域を形成し、最有効使用は低層住宅地である。市場参加者は個人が中心であ
るため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料さ
れる。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考の上、近隣地域
の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇都宮 -15                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,800 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 [102.0]
100		 67,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍における需要増加による反動、
建設資材、住宅価格、長期金利の上昇等によ
り住宅投資は弱含み傾向にある。


地域要因に格別の変化はないが、整備された
大谷街道及び教育施設に近接することから利
便性・快適性に優る地域となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇都宮 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｂ
-2		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｂ
-9		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｃ
-39		 宇都宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m道路、
中間画地
２中専

(60,160)
d Ｒ０６公１
Ｄ
-1		 宇都宮市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西2.7m道路
、中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,941 		 100
[ 124.5]
68,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
69,600 
b (　           ) 
67,627  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.8]
75,743 		 100
[ 117.2]
64,627 
65,900 
c (　           ) 
78,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
75,484 		 100
[ 112.7]
66,978 
68,300 
d (　           ) 
70,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
71,877 		 100
[ 108.1]
66,491 
67,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,900 円／㎡]  



宇都宮 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,515,116 
659,313 
2,855,803 
2,336,860 
518,943 		 （　0.9735）
505,191 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,982,413 円　　　　（　     35,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇都宮 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   306 ㎡     16.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパート：間取り２ＤＫ　平均専有面積平均約３５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,435 
150,675 		 1.0  150,675 
1.0  150,675 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,472 
154,560 		 1.0  154,560 
1.0  154,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

305,235 		 305,235 
305,235 
⑨年額支払賃料        305,235 円　×　12ヶ月　＝　       3,662,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,662,820 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       293,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,369,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,235 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,235 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,514 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,515,116 円　　　　（　        11,487 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-1		 1,357  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,436 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,435 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｃ（
賃）
　　　　-2		 1,154  
(   1,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,436 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇都宮 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 146,513 円  　　　        3,662,820　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      291,200 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,313 円　（　　　　　　         2,155 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,336,860 円  
（　　　　　         7,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,515,116 円      
②総費用 659,313 円      
③純収益　①－② 2,855,803 円      
④建物等に帰属する純収益 2,336,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 518,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 505,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,651 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,982,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇都宮 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇都宮市一ノ沢町字行人塚２８５番８３
 0600000029602-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考