令和6年1月15日　提出 宇都宮 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -9 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小坂　一史   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市屋板町字大塚前３１５番５３外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が多く見られる住宅 地域 東7.5m市道 水道、下水 宇都宮 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅南方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域であって地縁的選好性を有する当該地域においては、地価水準は弱含みで推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市郊外の市街化調整区域であって、行政の許可を得た上で建物建築が可能となる地域であることか ら、地縁的選好性を有する者が需要者の中心となっている。市場性が低く土地の需給が少ない上、取引規模に一定の傾 向を見出すことが困難であることから、総額についてもその傾向の把握は困難である。近隣地域周辺でみると、単価で は２０，０００～３０，０００円／㎡が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により、収益価格と積算価格を試算しなかった。また、市街化調整区域における分譲住宅地等の想定が困難 なため、開発法の適用も断念した。一方、対象標準地は市街化調整区域に存するものの、比準価格は同一需給圏に存す る比較可能な取引事例を収集・選択の上、適切に補・修正を施して試算しており実証性に優れている。従って、比準価 格を標準とし、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にある。地価水準は市全体と して概ね横ばいであるが、駅東についてはＬ ＲＴ沿線の土地に対する引き合いは強く上昇 基調にある。 市街化調整区域における市の整備保全の方針 が変更されたことから、地価水準は弱含みが 続いている。 対象標準地の価格形成に影響を与える要因に 特別な変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％