令和6年1月15日　提出 利根 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字羽根野字羽根野台８８０番１１９ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 空地も残る閑静な大 規模分譲住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 取手 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 取手駅東方 7.9km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は古くからの住宅団地で、高齢化の進行等から空家が増えつつあり、今後も同様の傾向で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利根町及びその周辺市町を含む住宅地域。需要者の中心は利根町に居住する３０～４０歳代の一次取得者 層が大半を占め、外部からの流入はほとんど見られない。旧来からの分譲住宅地では居住者の老齢化が進行し、若年層 の流出が多く、競争力は低下している。市場での需要の中心となる価格帯としては、土地は１６５～２００㎡程度で２ ５０～３００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧来からの戸建住宅主体の住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、代替競争関係にある 取引事例から住宅地としての地域要因に着目して適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い。なお、収益還元法 に関しては、投資採算性に見合う収益物件を想定することは困難であったため適用は断念した。以上、代表標準地との 検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [141.1] [100.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利根町の人口は減少傾向、高齢化率も高い。 生産年齢人口の減少が大きい。他地区からの 流入は皆無に等しく、需要は引き続き減退し ている。 高齢化が進行した住宅地域で、空家が増えつ つあり、住宅地需要は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％