令和6年1月15日　提出 利根 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした分譲 住宅地域 南西6.2m町道 水道、ガス、下水 布佐 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模の分譲住宅団地（利根 ニュータウン）内の戸建住宅 地域。 街 路 基準方位：北，６． ２ｍ町道 交通 施設 布佐駅　北東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 バブル期に人気を有した一定の環境を有する分譲地だが、通勤等の問題から競争力が低下しており、地域内にお いて投げ売り的な取引も出始めている。今後とも地価は下落が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利根町内の分譲住宅地域全域と判定した。需要者の中心は同一需要圏内に居住する４０歳代前半までの一 次取得者が大半を占め、外部からの転入者は少ない。閑静な住環境を有した住宅地域であるが、通勤等に問題があり、 利便性上位地域への移住希望者が多く人口減少が目立つ。市場における需要の中心価格帯は、土地が５０～６０坪で２ ５０万から３５０万円程度、新築戸建物件は１５００万円～１８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が連担する地域であり、また画地条件から賃貸用建物建築の経済的合理性は存しない。よって収益還元法の適 用は見送った。比準価格については、利根町の不動産市場が混乱を見せており、事例の選択等がやや困難であったが、 町内の分譲住宅地域の事例を基礎として、市場性が反映された価格が求めれており、実証性は高い。よって、代表標準 地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [138.0] [104.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利根町については、バブル期の開発で大幅な 人口増を見たが、その開発地域が老朽化から 人口流出、高齢化が顕著であり、地価下落が 続く。 昭和５０年代に開発・造成された分譲住宅団 地であり、居住者の高齢化が進行しており、 需要も弱く、地価は依然として下落が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％