令和6年1月12日　提出 利根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字八幡台１１番６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北西5.7m町道 水道、ガス、下水 布佐 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５．７ ｍ町道 交通 施設 布佐駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 開発後相当程度時間が経過し熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はみられない。地域は著しい高齢 化や人口減少等の影響を受けている。地域に対する需要は短期間であるが回復する兆しはなく、低迷が続く。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利根町を中心に県南部に存する住宅地域一帯と判断した。需要者は、地元に地縁を有する者が中心と思 われ、外部からの流入はほぼない。近隣地域は、区画整然とした住宅地域であるため一定の住環境は保持しているが、 高齢化の進行により、訴求力の低下が著しい。市場における価格帯であるが、土地は６０坪程度で３２０万円程度、新 築戸建は１８００万円が上限と思われる。需要回復の端緒はなく、地価下落に歯止めが掛からない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では地域の特性上、自用の不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が重視 される傾向が強い。一方収益価格であるが、アパート需要も少ない等、適正な賃貸経営が困難であると判断し、手法適 用を見送った。したがって、主たる需要者の視点を重視し、客観的であって実証的な価格である比準価格を採用すると ともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [132.0] [101.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で５ ．０％減少しており、高齢化率は４６．０％ であった。県の高齢化率３０．８％より進行 している。 地域要因に変動はない。高齢化の進行に歯止 めがかからず、若年層に対する訴求力は相当 程度劣る。状況を改善させる兆しもなく、こ の傾向が続く。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が北 西側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して若干優位な競争力を有すると思われ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％