別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨城境 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨城境 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 猿島郡境町字向地７８９番１
 ②地積
　(㎡)		 1,544  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 沿道型店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東16m県道、南側道 水道、下水 東武動物公園

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　     1,550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線県道道路沿いの既存商業
地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 東武動物公園駅北東方

12.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道結城野田線沿いの商業地域として熟成しているので今後も現状維持での推移と予測される。町内の中心的な
商業地域として位置付けで一定需要が認められ、近隣地価は安定推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は境町を中心に県西地域の商業地域と判断される。需要者は全国的に展開している店舗経営者（外食
産業、量販店等）等と考えられる。近隣周辺は各種店舗が建ち並ぶ当町内の中心的な商業地域としての位置付けにある
。このような良好な集積度及び街路の系統・連続性から今後もさらなる繁華性の向上が期待出来ると思われる。絶対数
の取引がなく需要中心価格帯の把握はこんなであるが競合地域との比較から坪当たり１２万前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 境町内で豊富な取引事例が収集できず、周辺市内で発生した取引事例を採用したが、要因比較は適切かつ慎重に行われ
ており、対象標準地の市場性を反映した比準価格が試算された。一方、近隣地域は良好な集積度を誇る地域性を有する
が、地域内には自用の店舗や一般住宅も見られ、賃貸市場は未成熟と判断した。従って本件では比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、更には代表標準地の均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[132.2]		 [100.0]
100		 34,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①主要地方道結城野田線沿いが商業中心②既
存からの商業地域は空洞化の状態である③圏
央道古河境ＩＣ周辺で産業用地の開発が進ん
でいる。

当町内では中心的な商業地域の位置付けで一
定の需要を誇っており、地価は安定推移であ
る。


個別的要因の変動は認められない。対象標準
地は角地ではあるが、狭隘道路のため増価要
因とは認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨城境 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５公６７
３９境
-3		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m町道、
西7.2m、
東3.7m、
三方路
商業

(90,400)
b 境Ｒ４公Ｙ
Ｋ
-52		 猿島郡境町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16.2m県道、
東2.5m、
南1.8m、
三方路
準住居

(60,200)
c 坂東６４１
５調Ｒ５
-19		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
東7m、西2m、
三方路
２住居

(70,200)
d 坂東６４１
５調Ｒ５
-20		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m国道、
北6m、角地
近商

(80,200)
e 古河Ｒ５Ｋ
６９１７
-33		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,073  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
29,500 		 100
[  82.8]
35,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,600 
b (　           ) 
46,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.8]
40,463 		 100
[ 110.0]
36,785 
36,800 
c (　           ) 
34,784  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
34,610 		 100
[  96.0]
36,052 
36,100 
d (　           ) 
35,733  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
34,484 		 100
[  97.0]
35,551 
35,600 
e (　           ) 
41,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,056 		 100
[ 121.7]
37,844 
37,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +19.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,300 円／㎡]  



茨城境 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価を求めることができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,454,004 
1,766,920 
7,687,084 
5,736,480 
1,950,604 		 （　0.9733）
1,898,523 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     37,225,941 円　　　　（　     24,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨城境 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,544 ㎡     40.0 m x   39.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗が多い地方の路線商業地域のため、駐車場付の低層店舗（一棟貸し）を想定。駐車場使用料は家賃に含むものと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,714 
857,000 		 3.0  2,571,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

857,000 		 2,571,000 
0 
⑨年額支払賃料        857,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,284,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,284,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       853,572 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,430,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,571,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,454,004 円　　　　（　         6,123 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 境（賃・商）
　　　　-2		 1,255  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
1,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,718 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,714 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 境（賃・商）
　　　　-3		 1,044  
(   1,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
1,740 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨城境 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,800 円  　　　　     81,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 308,520 円  　　　       10,284,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      365,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      685,400 円  　　　　     81,600,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,766,920 円　（　　　　　　         1,144 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,736,480 円  
（　　　　　         3,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,454,004 円      
②総費用 1,766,920 円      
③純収益　①－② 7,687,084 円      
④建物等に帰属する純収益 5,736,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,950,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,898,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,225,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨城境 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　猿島郡境町字向地７８９番１
 0506000005879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨城境 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨城境 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 猿島郡境町字向地７８９番１
 ②地積
　(㎡)		 1,544  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 沿道型店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東16m県道、南側道 水道、下水 東武動物公園

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　     1,550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内）		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 東武動物公園駅北東方

12.0km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道サービス店舗、営業所等が比較的集積しており、今後も現状に近い状態で推移していくものと予測する。町
内において競争力のある路線商業地で、底値感から地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、境町を中心に県西地区の路線商業地域等と判定。需要者は、沿道サービス店舗、営業所を広域で展開す
る県内外の企業、地縁的選好性を有する地元企業等が中心である。町内において競争力のある路線商業地で、顧客吸引
力は安定しており、底値感から地価は概ね横這い傾向で推移している。境町内の商業地は立地条件や画地規模により取
引内容が区々で、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、坪あたり１０～１２万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 境町中心部の県道沿いの路線商業地域に存する。比準価格は、境町及び隣接市の代替・競争関係にある信頼性の高い路
線商業地域等の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目
的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[132.2]		 [100.0]
100		 34,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏央道が開通し周辺開発の期待感があり、商
業地は弱含みから一部に需給改善もあり横這
いも見られる。立地、規模等による物件の選
別化が進む。

郊外型店舗、飲食店舗等が比較的集積し、町
内において顧客吸引力、競争力は安定してい
る。地価は概ね横ばい傾向で推移している。


規模・形状ともに概ね標準的である。角地で
あるが、狭隘道路で効用増は認められない。
なお、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨城境 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５公６７
３９境
-3		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m町道、
西7.2m、
東3.7m、
三方路
商業

(90,400)
b 古河Ｒ４Ｃ
６９１７
-57		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m県道、
南西4m、角地
１住居

(70,200)
c 坂東６４１
５調Ｒ５
-19		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
東7m、西2m、
三方路
２住居

(70,200)
d 坂東６４１
５公Ｒ６
-18		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,073  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
29,500 		 100
[  82.6]
35,714 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,700 
b (　           ) 
37,387  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
35,949 		 100
[  97.7]
36,795 
36,800 
c (　           ) 
34,784  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
34,610 		 100
[  95.1]
36,393 
36,400 
d (　           ) 
30,235  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,114 		 100
[  83.5]
36,065 
36,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,300 円／㎡]  



茨城境 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,278,739 
1,767,320 
7,511,419 
5,801,760 
1,709,659 		 （　0.9733）
1,664,011 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     32,627,667 円　　　　（　     21,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨城境 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,544 ㎡     40.0 m x   39.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸しを想定。駐車スペース確保の為、使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,714 
857,000 		 3.0  2,571,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

857,000 		 2,571,000 
0 
⑨年額支払賃料        857,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,284,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,284,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,028,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,255,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,571,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,278,739 円　　　　（　         6,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃商
　　　　-2		 1,554  
(   1,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,722 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,718 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,714 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃商
　　　　-1		 1,374  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 86.0]
1,716 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨城境 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,800 円  　　　　     81,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 308,520 円  　　　       10,284,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      365,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      685,400 円  　　　　     81,600,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,767,320 円　（　　　　　　         1,145 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,801,760 円  
（　　　　　         3,758 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,278,739 円      
②総費用 1,767,320 円      
③純収益　①－② 7,511,419 円      
④建物等に帰属する純収益 5,801,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,709,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,664,011 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,078 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,627,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨城境 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　猿島郡境町字向地７８９番１
 0506000005879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考