別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨城境 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨城境 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.
鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 猿島郡境町字宮後１８１１番４
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、店
舗等も見られる住宅
地域		 北西6m町道 水道、下水 東武動物公園

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北６ｍ町道 交通

施設		 東武動物公園駅北東方

13.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 「境町の大字なし」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。地価は境町
が定住化促進事業に積極的な事もあり、安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、境町を中心に、隣接市町を含む圏域に形成される住宅地域。需要者の中心は境町に地縁のあるエ
ンドユーザーである。町の子育て世代層への公的支援等もあり、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格
帯は、土地が７００万円～８００万円、新築戸建住宅で２，０００万円台と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の代替競争関係を有する取引事例より求め、市場性を反映した実証性の高い価格
である。また対象不動産の周辺には共同住宅等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は低位
に試算された。近隣地域では未だに実証的な価格主導で価格形成がなされている事から比準価格を採用し、収益価格は
参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨城境 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [101.0]
100		 26,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 境町の人口は減少傾向（５年間でマイナス２
．１％）にある。高齢化率は３０．１％と県
平均３０．２％と概ね同様である。


地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨城境 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
０８５４６
-26323		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
b １２２１２
０８５４６
-29888		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m町道、
中間画地
準住居

(60,160)
c １２３０１
０８５４６
-27678		 猿島郡境町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.7m町道、
北0.9m、
二方路
１低専

(40,80)
d Ｒ６公ＹＫ
境
-40		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m町道、
東4m、角地
１低専

(40,80)
e Ｒ６公ＹＫ
境
-37		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m町道、
北東4m、角地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,639 		 100
[  91.3]
25,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,200 
b (　           ) 
23,537  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
26,152 		 100
[ 100.9]
25,919 
26,200 
c (　     17,438) 
26,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
25,550 		 100
[  98.0]
26,071 
26,300 
d (　           ) 
24,626  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
24,143 		 100
[  93.2]
25,905 
26,200 
e (　           ) 
26,853  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
25,309 		 100
[  98.0]
25,826 
26,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



茨城境 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,548,582 
427,431 
2,121,151 
1,958,580 
162,571 		 （　0.9730）
158,182 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,163,640 円　　　　（　     10,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨城境 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   298 ㎡     12.1 m x   23.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり賃貸面積４５㎡、計４戸。駐車場は敷地内に戸数分を確保。駐車場使用料は取引慣行より家賃に含むものと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,222 
109,980 		 1.0  109,980 
1.0  109,980 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,245 
112,050 		 1.0  112,050 
1.0  112,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

222,030 		 222,030 
222,030 
⑨年額支払賃料        222,030 円　×　12ヶ月　＝　       2,664,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,664,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       221,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,443,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           222,030 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          222,030 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,328 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,548,582 円　　　　（　         8,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 境（賃・住）
　　　　-1		 1,323  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]
1,274 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,222 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 境（賃・住）
　　　　-4		 1,274  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[117.0]
1,281 
c 境（賃・住）
　　　　-5		 1,351  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]
1,283 
茨城境 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,700 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,931 円  　　　        2,664,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      195,300 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         427,431 円　（　　　　　　         1,434 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,958,580 円  
（　　　　　         6,572 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,548,582 円      
②総費用 427,431 円      
③純収益　①－② 2,121,151 円      
④建物等に帰属する純収益 1,958,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 162,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,182 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,163,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨城境 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　猿島郡境町字宮後１８１１番４
 0506000021934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨城境 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨城境 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 猿島郡境町字宮後１８１１番４
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、店
舗等も見られる住宅
地域		 北西6m町道 水道、下水 東武動物公園

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 町中心部に近い既成住宅地域 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 東武動物公園駅北東方

13.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や店舗等が見られる既成住宅地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。
良好な土地利用度を誇る地域性から、当面、近隣地価は安定推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として境町の住宅地域であるが、周辺市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に所在するエン
ドユーザーが中心であり、定住化促進による転入者も散見される。町で行われている定住奨励金等の支援から新築住宅
及び中古住宅の取引は堅調に推移しており、地価は安定的である。土地は約９０坪で８００万円程度、新築戸建は２，
５００万円程度が需要中心価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は境町内で発生した取引事例から試算されており、市場性を反映した価格が試算されたと思料される。また近
隣地域内には共同住宅等の収益物件が見られるが、主として自己利用目的の取引が支配的な地域のため収益性は価格形
成に影響を与えていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに
は代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨城境 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [101.0]
100		 26,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①境町の人口は微減で県平均を下回る②需要
者は地元者が中心で町中心部や区域指定地域
は底堅い③定住奨励金等の各種奨励金制度が
充実している。

特段、地域要因の変動は認められない。一定
の生活利便性を誇る住宅地域であり、地価は
安定的に推移している。


道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨城境 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公ＹＫ
境
-12		 猿島郡境町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m町道、
中間画地
１住居

(60,160)
b １２２１０
０８５４６
-26323		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
c Ｒ６公ＹＫ
境
-37		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m町道、
北東4m、角地
１低専

(50,80)
d １２２１２
０８５４６
-29888		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m町道、
中間画地
準住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
25,281 		 100
[  98.9]
25,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
25,800 
b (　           ) 
24,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,639 		 100
[  90.3]
26,178 
26,400 
c (　           ) 
26,853  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
25,309 		 100
[  94.1]
26,896 
27,200 
d (　           ) 
23,537  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
26,152 		 100
[ 103.9]
25,170 
25,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,200 円／㎡]  



茨城境 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価を求めることができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,541,351 
422,404 
2,118,947 
1,952,500 
166,447 		 （　0.9720）
161,786 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,235,720 円　　　　（　     10,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨城境 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   298 ㎡     12.1 m x   23.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり賃貸面積４５㎡、計４戸。駐車場は敷地内に戸数分を確保。駐車場は敷地内に戸数分を確保した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,220 
109,800 		 1.0  109,800 
1.0  109,800 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,240 
111,600 		 1.0  111,600 
1.0  111,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

221,400 		 221,400 
221,400 
⑨年額支払賃料        221,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,656,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,656,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       220,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,436,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          221,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,035 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,541,351 円　　　　（　         8,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 境（賃・住）
　　　　-5		 1,351  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 境（賃・住）
　　　　-1		 1,323  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,289 
c 境（賃・住）
　　　　-2		 1,171  
(   1,170) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,177 
茨城境 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,704 円  　　　        2,656,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      192,500 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         422,404 円　（　　　　　　         1,417 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,952,500 円  
（　　　　　         6,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,541,351 円      
②総費用 422,404 円      
③純収益　①－② 2,118,947 円      
④建物等に帰属する純収益 1,952,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,447 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 161,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,235,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨城境 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　猿島郡境町字宮後１８１１番４
 0506000021934-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考