別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
五霞 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
五霞 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.
鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 猿島郡五霞町原宿台２丁目１８番２
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北6m町道 水道、ガス、下水 幸手

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 幸手駅北東方

4.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 原宿台団地の区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、鉄道が通る隣接の埼玉県
幸手市及び久喜市との競合において地価は弱含みである。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、五霞町を中心に周辺市町の住宅地域を含む圏域と判定した。需要者の中心は、町内在住者を中心とする
一次取得者である。当該地域は住環境が優れる町内で人気の住宅地域であるが、最寄駅が遠く、幸手駅・栗橋駅勢圏で
の競合上は厳しい。地価は２５０㎡で６００万円台前半から半ば、新築戸建住宅で２，０００万円台前後が中心価格帯
と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には店舗・事業所、アパートも散見されるが、熟成された戸建住宅地域につき個人の住宅取引が大半である。賃貸
想定では共同住宅を想定するも、賃料負担力の程度から収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、同じ原宿団
地内の事例を収集、事例間の価格均衡も安定しており、試算価格の規範性は高い。以上を踏まえ、比準価格を採用、収
益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[114.2]		 [100.0]
100		 24,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の住宅地は、幸手駅・栗橋駅勢圏での競
合上需要が厳しい。一方、圏央道への良好な
アクセスから工業地は地価強含みである。


町内で人気の住宅団地であるが、最寄駅が遠
く、幸手駅・栗橋駅勢圏での競合上は厳しい
位置にある。


戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地
条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変動
なし。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 五霞 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５公ＹＫ
Ｇ（Ｄ）
-3		 猿島郡五霞町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
b Ｒ６公ＹＫ
五霞
-9		 猿島郡五霞町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
c Ｒ６公ＹＫ
五霞
-4		 猿島郡五霞町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東12m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 五霞Ｒ５Ｃ
６９１７
-1		 猿島郡五霞町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m町道
、中間画地
１低専

(40,80)
e Ｒ５公ＹＫ
Ｇ（Ｄ）
-2		 猿島郡五霞町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m町道、
北4.5m、
二方路
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,948  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
24,654 		 100
[ 100.0]
24,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,700 
b (　           ) 
14,857  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.3]
22,364 		 100
[  91.0]
24,576 
24,600 
c (　           ) 
26,588  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,988 		 100
[ 102.9]
25,256 
25,300 
d (　           ) 
25,335  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,190 		 100
[  94.0]
25,734 
25,700 
e (　           ) 
21,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
24,802 		 100
[ 102.0]
24,316 
24,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -33.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,900 円／㎡]  



五霞 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,141,994 
353,760 
1,788,234 
1,633,000 
155,234 		 （　0.9720）
150,887 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,017,740 円　　　　（　     11,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
五霞 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   263 ㎡     12.2 m x   20.7 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：ファミリータイプ（平均４０㎡、４戸）、敷地内駐車場想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,150 
92,000 		 1.0  92,000 
1.0  92,000 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,175 
94,000 		 1.0  94,000 
1.0  94,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

186,000 		 186,000 
186,000 
⑨年額支払賃料        186,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,232,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,232,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,053,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           186,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          186,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          86,843 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,141,994 円　　　　（　         8,144 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 五霞（賃・住）
　　　　-3		 1,008  
(   1,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,098 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 五霞（賃・住）
　　　　-4		 1,030  
(   1,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,122 
c 五霞（賃・住）
　　　　-7		 1,300  
(   1,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
1,369 
五霞 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 66,960 円  　　　        2,232,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      161,000 円  　　　　     23,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         353,760 円　（　　　　　　         1,345 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,633,000 円  
（　　　　　         6,209 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,141,994 円      
②総費用 353,760 円      
③純収益　①－② 1,788,234 円      
④建物等に帰属する純収益 1,633,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 150,887 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,017,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 五霞 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　猿島郡五霞町原宿台二丁目１８番２
 0539000020338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
五霞 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
五霞 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 猿島郡五霞町原宿台２丁目１８番２
 ②地積
　(㎡)		 263  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北6m町道 水道、ガス、下水 幸手

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 幸手駅北東方

4.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 原宿台住宅団地内の区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。隣接する埼玉
県幸手市・久喜市との競合により住宅地需要は流出傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、五霞町を中心に隣接市町を含む低層住宅地域と判定した。需要者は五霞町内に居住する３０～４０歳代
の一次取得者が中心で、圏域外からの転入は少ない。区画整然とした住宅地であるが、隣接の埼玉県幸手市・久喜市の
区域指定内の割安物件等に需要は流出傾向にあり、地価は総じて弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯とし
ては、土地は約２５０㎡程度で、６５０万円前後、新築戸建物件では総額２０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 区画整然とした住宅地域で、収益物件も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、五霞町及び隣
接市の代替競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である
。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視
する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[114.2]		 [100.0]
100		 24,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 五霞町の人口は減少傾向。住宅地は、隣接す
る埼玉県幸手市・久喜市への需要流出等から
、需給動向は総じて弱含み。


原宿台団地内の低層住宅地域。隣接市町との
競合により宅地需要は弱含みであるが、底値
圏に近く、地価は若干の下落傾向で推移して
いる。

形状、規模等は標準的である。北側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 五霞 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公ＹＫ
五霞
-4		 猿島郡五霞町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東12m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 五霞Ｒ５Ｃ
６９１７
-1		 猿島郡五霞町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m町道
、中間画地
１低専

(40,80)
c Ｒ５公ＹＫ
Ｇ（Ｄ）
-3		 猿島郡五霞町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-116		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.7m市道、
中間画地
２低専

(60,188)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,588  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,988 		 100
[ 104.0]
24,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
25,000 
b (　           ) 
25,335  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,190 		 100
[  97.0]
24,938 
24,900 
c (　           ) 
21,948  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
24,654 		 100
[ 100.0]
24,654 
24,700 
d (　           ) 
29,704  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,704 		 100
[ 119.5]
24,857 
24,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,900 円／㎡]  



五霞 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,165,314 
358,210 
1,807,104 
1,654,300 
152,804 		 （　0.9720）
148,525 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,970,500 円　　　　（　     11,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
五霞 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   263 ㎡     12.2 m x   20.7 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均面積４０㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,179 
94,320 		 1.0  94,320 
1.0  94,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

188,640 		 188,640 
188,640 
⑨年額支払賃料        188,640 円　×　12ヶ月　＝　       2,263,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,263,680 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,075,795 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           188,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,730 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,789 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,165,314 円　　　　（　         8,233 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 五霞（賃・住）
　　　　-3		 1,008  
(   1,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,106 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,179 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（三和・賃
）
　　　　-3		 1,210  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,356 
c 古河（三和・賃
）
　　　　-1		 1,130  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]
1,240 
五霞 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,900 円  　　　　     23,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 67,910 円  　　　        2,263,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,100 円  　　　　     23,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,300 円  　　　　     23,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         358,210 円　（　　　　　　         1,362 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,654,300 円  
（　　　　　         6,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,165,314 円      
②総費用 358,210 円      
③純収益　①－② 1,807,104 円      
④建物等に帰属する純収益 1,654,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 152,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 148,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,970,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 五霞 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　猿島郡五霞町原宿台二丁目１８番２
 0539000020338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考