別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
茨城河内 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨城河内 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.
鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と農家住宅
が混在する既成住宅
地域		 東5m町道 水道、下水 竜ヶ崎

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５ｍ町道 交通

施設		 竜ヶ崎駅南東方

11.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの集落地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者が需要の中心であり、
人口も減少傾向であるため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とした周辺自治体を含む集落・住宅地域一帯と判定した。需要者は地縁関係者及び営農従事
者が中心であり、外部からの流入は限定的である。地縁的な選好性が強い地域であり、市場性は低い。取引は属人的・
地縁的な事情の影響が大きいため価格には開差が大きい。中心となる価格帯の把握は困難であるが、河内町の在来住宅
地の土地取引では総額１００万円～４００万円程度の取引が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た
。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。従っ
て、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲敷 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     10,500 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 10,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 集落地域は人口減少・高齢化が進行しており
、外部からの人口流入も限定的であることか
ら、地価は引続き下落傾向にある。


旧来からの集落的要素の強い地域であり、需
要を喚起する要因に乏しい。一般的要因の低
迷に伴い地価は下落基調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨城河内 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 河内ＨＭ調
５
-3		 稲敷郡河内町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b 河内ＨＭ調
５
-5		 稲敷郡河内町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.7m私道
、中間画地
（都） 

(60,200)
c 利根ＳＪ公
６
-11		 北相馬郡利根町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 利根ＳＪ公
６
-16		 北相馬郡利根町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
e 利根ＳＪ公
６
-23		 北相馬郡利根町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　      4,187) 
6,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,964 		 100
[  60.4]
9,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,870 
b (　           ) 
6,744  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
6,637 		 100
[  65.9]
10,071 
10,100 
c (　           ) 
13,366  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
12,679 		 100
[ 117.3]
10,809 
10,800 
d (　           ) 
15,945  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
15,585 		 100
[ 147.5]
10,566 
10,600 
e (　           ) 
16,215  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
15,397 		 100
[ 149.3]
10,313 
10,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,200 円／㎡]  



茨城河内 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の集落地域内に位置するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 都市計画区域外の農家集落地域であり、貸家に対する需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 茨城河内 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
 0504000414333-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
茨城河内 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨城河内 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.
鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と農家住宅
が混在する既成住宅
地域		 東5m町道 水道、下水 竜ヶ崎

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ町道 交通

施設		 竜ヶ崎駅南東方

11.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の集落地域であり、変動要因も存しない。外部需要が期待しづらい地域だが、供給も少なく、現時点では大
きな下落には至っていないが、相続等に絡み供給が増加すれば地価急落の可能性もある。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とした茨城県南の農家集落地域に及ぶ。需要者は河内町に地縁・血縁を有する者が大部分で
あり、外部需要はほとんどない。関係者間取引が多く、様々な事情が存する可能性があり、取引事例も少ないことから
、需要者の年齢層、一次取得、二次取得の別、需要の中心価格帯等については把握しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 集落地域であり、勤務先等がないことから賃貸住宅等の建築には経済的合理性が認められない。よって収益価格の試算
は見送る。比準価格の試算においても、不動産取引が少ないため問題は存するが、現実の市場で成立した価格を基礎と
しており、今後の価格形成に対する影響は大きい。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲敷 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     10,500 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 10,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 河内町は人口減、世帯数減、高齢化率等が目
立ち、雇用先等も少ないことから、財政的に
も脆弱である。需要流出傾向が続き地価下落
が続く。

旧集落地域であり、特に地価上昇に転ずる要
因がなく、外部需要が期待薄のため地価下落
が継続している。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨城河内 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 稲敷ＧＹ公
６
-14		 稲敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 阿見ＴＫ公
６
-7		 稲敷郡阿見町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m県道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 阿見ＴＫ公
６
-15		 稲敷郡阿見町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
d つくみＧＹ
公６
-20		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5.2m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e 阿見ＴＫ公
６
-16		 稲敷郡阿見町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,590  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
12,267 		 100
[ 120.0]
10,223 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,200 
b (　           ) 
9,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
13,533 		 100
[ 132.4]
10,221 
10,200 
c (　           ) 
12,123  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
12,038 		 100
[ 117.3]
10,263 
10,300 
d (　           ) 
10,607  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,470 		 100
[ 100.2]
10,449 
10,400 
e (　           ) 
10,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
10,000 		 100
[ 103.0]
9,709 
9,710 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,200 円／㎡]  



茨城河内 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  自然発生的な集落地で再調達原価が求め得ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域内に賃貸用建物が存せず、賃貸住宅に対する需要もなく、収益還元法適用は困難である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 茨城河内 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
 0504000414333-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考