令和6年1月15日　提出 美浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美浦 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 9,820 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７ ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東5m村道 水道、下水 土浦 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北，５ｍ 村道 交通 施設 土浦駅　南東方 16.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲＡ美浦トレーニングセンター隣接の住宅地域であるが、空地も多く残る。施設関係者の住宅地需要が阿見町 、牛久市、土浦市等に流出し、需要は停滞している。今後の地価も下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,820 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は美浦村及びその周辺市町に存する既成の住宅地域一円と判定した。需要者は美浦村及び隣接の阿見町内 に居住する住宅一次取得者層が中心で圏外からの転入は少なく地縁関係を有する需要者が大半を占め、需要は弱い。村 内では若年層を中心に転出の勢いも強く、宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み基調にある。土地は４０ ０～６００万円程度、新築戸建物件は２０００万円以下が需要の中心とみられるが、不動産取引は少ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅を主とする既成の住宅地域で居住の快適性及び利便性が重視され、取引の中心は自己使用目的で あり、比準価格は市場性を反映し実証的で説得力を有する。現状の近隣地域は空地等が多い熟成途上の住宅地域であり 、アパート等の賃貸用不動産に対する需要がなく、賃貸市場が未成熟で収益性に馴染まないため収益還元法は適用しな かった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [101.9] [101.0] 100 9,820  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,960 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浦村は人口減少も県下有数の状況下にあり 、かつては県下有数であった財政力等にも陰 りがみえ、住宅地需要は弱く、地価は下落が 継続している。 ＪＲＡ美浦トレーニングセンターに隣接する 住宅地域であるが、ひたち野うしく駅周辺等 への人口流出が多く、需要は依然として停滞 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％