別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大子 5-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.
鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
地区計画等

1:4		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 中小規模の各種店舗
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北7.5m町道 水道 常陸大子

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ町道 交通

施設		 ＪＲ水郡線常陸大子駅
東方
350m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も、駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客流出は続くと思われる。令和５年１２月２日に、国道１１８
号袋田バイパスが全線開通した。観光渋滞解消のほか、観光推進が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,120 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県北地域の用途的地域が商業地の地域と判定した。標準地は、常陸大子駅近接の商店街に位置している
。需要者の中心は、自ら低層店舗を営む地元住人等である。新型コロナウイルス感染症５類移行に伴い観光客が戻り、
地価の下落幅は縮小した。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合価格形成は個別的で、中心的な価格帯
をつかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、事業の採算性を個々検討し、購入していると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、県北地域の駅徒歩圏内の事例を中心に収集選択し、同一町内の地域格差率が最も小さい最新の事例を採用
し、適正に試算している。収益価格は、直接法を適用しており、理論的である。しかし、標準地周辺は、自用の店舗が
中心であるため、賃貸市場の熟成度は低い。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常陸大宮 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[181.4]		 [100.0]
100		 14,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症は、５月に２類か
ら５類へ移行した。



地価は、依然として下落傾向で推移している
が、新型コロナウイルス感染症の５類移行に
より観光客が戻りつつあり、下落幅縮小とな
った。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大子０６８
９９
-55		 久慈郡大子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西13.2m国道、
東4.6m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
b 大子０６８
９９（再）
-41		 久慈郡大子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m町道、
西5m、角地
（都） １住居
地区計画等
(70,200)
c 常陸大宮０
６６０５
-11		 常陸大宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 常陸大宮０
６６９６
-28		 常陸大宮市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e 常陸太田４
０６４
-13		 常陸太田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9.5m国道、
中間画地
商業

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,715  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  50.1]
15,353 		 100
[ 101.9]
15,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,100 
b (　           ) 
13,926  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
13,434 		 100
[  89.2]
15,061 
15,100 
c (　           ) 
10,540  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
13,175 		 100
[  91.0]
14,478 
14,500 
d (　           ) 
23,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
24,118 		 100
[ 159.8]
15,093 
15,100 
e (　           ) 
19,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
27,474 		 100
[ 175.8]
15,628 
15,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -49.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +83.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +78.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,100 円／㎡]  



大子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,522,988 
334,540 
1,188,448 
1,110,740 
77,708 		 （　0.9490）
73,745 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      1,445,980 円　　　　（　      8,120 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 Ｓ1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業
地区計画等
 80 ％   400 ％   400 ％   178 ㎡      6.4 m x   27.2 m  前面道路：町道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,409 
140,900 		 1.0  140,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

140,900 		 140,900 
0 
⑨年額支払賃料        140,900 円　×　12ヶ月　＝　       1,690,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,690,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       169,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,521,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           140,900 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,268 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,522,988 円　　　　（　         8,556 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 那珂０６６０５
（賃）
　　　　-3		 1,730  
(   1,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,440 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,409 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-8		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
1,379 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,000 円  　　　　     15,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,540 円  　　　        1,690,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,600 円  　　　　     15,800,000　×　　  55.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        15,800 円  　　　　     15,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,800 円  　　　　     15,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         334,540 円　（　　　　　　         1,879 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,110,740 円  
（　　　　　         6,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,522,988 円      
②総費用 334,540 円      
③純収益　①－② 1,188,448 円      
④建物等に帰属する純収益 1,110,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 73,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          414 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,445,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,120 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２
 0502000716670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大子 5-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.
鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２
 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
地区計画等

1:4		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 中小規模の各種店舗
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北7.5m町道 水道 常陸大子

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       174 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．５ｍ町道 交通

施設		 常陸大子駅東方

350m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 池田地区や近隣市町村の路線商業地域に顧客が流出し、駐車場スペースの確保できない既成の商業地域は衰退傾
向にある。地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,420 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大子町及び周辺市町村の商業地域である。需要者の中心は地元企業や個人事業者等である。若年層の流出
により背後地人口が減少し、顧客も近隣市町村に流出する傾向にあり、大子町における商業地需要は総体的に弱含みで
ある。特に既存商店街は顧客を誘引する要素も少ない上、事業主の高齢化から閉鎖店舗も多く、商業地需要は極めて少
ない。大子町内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大子町中心部の商業地域で、取引が極めて少ない地域であることから広範囲からの事例収集となったが比準
価格は市場性を反映し信頼性があるものと判断される。補助金等を利用した商店街活性化の動きもあるが、賃貸市場の
成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常陸大宮 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[102.0]		 100
[181.4]		 [100.0]
100		 14,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近隣市町村の大型店等への顧客流出により町
内商業地の繁華性は低い。既存商店街は社会
構造の変化から閉鎖店舗が多く住宅地へ移行
しつつある。

旧来からの駅前商店街で、事業主の高齢化も
あり、住宅地への移行も進んでいる。町内全
体の商業地需要も少ないことから地価は下落
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大子０６８
９９（再）
-41		 久慈郡大子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m町道、
西5m、角地
（都） １住居
地区計画等
(70,200)
b 大子０６８
９９
-55		 久慈郡大子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西13.2m国道、
東4.6m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
c 北茨城０８
１４２
-103		 北茨城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.7m県
道、中間画地
（都） 商業

(80,400)
d 高萩０５８
５１
-35		 高萩市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北24.3m県道、
南東2m、
二方路
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,926  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
13,434 		 100
[  87.3]
15,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,400 
b (　           ) 
7,715  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  50.1]
15,353 		 100
[ 101.0]
15,201 
15,200 
c (　           ) 
28,244  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,962 		 100
[ 183.0]
15,280 
15,300 
d (　           ) 
12,098  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  48.5]
24,869 		 100
[ 161.8]
15,370 
15,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -49.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　 -51.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,300 円／㎡]  



大子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,501,538 
300,724 
1,200,814 
1,110,740 
90,074 		 （　0.9490）
85,480 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      1,676,078 円　　　　（　      9,420 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 Ｓ1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業
地区計画等
 80 ％   400 ％   400 ％   178 ㎡      6.4 m x   27.2 m  前面道路：町道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,388 
138,800 		 2.0  277,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

138,800 		 277,600 
0 
⑨年額支払賃料        138,800 円　×　12ヶ月　＝　       1,665,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,665,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       166,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,499,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,501,538 円　　　　（　         8,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-7		 1,676  
(   1,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
1,386 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 高萩０５８５１
（賃）
　　　　-8		 1,651  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
1,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 63,200 円  　　　　     15,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 66,624 円  　　　        1,665,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,600 円  　　　　     15,800,000　×　　  55.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        15,800 円  　　　　     15,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,800 円  　　　　     15,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         300,724 円　（　　　　　　         1,689 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,110,740 円  
（　　　　　         6,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,501,538 円      
②総費用 300,724 円      
③純収益　①－② 1,200,814 円      
④建物等に帰属する純収益 1,110,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 85,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          480 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,676,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,420 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久慈郡大子町大字大子字本町南側６９０番２
 0502000716670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考