令和6年1月15日　提出 大子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大子 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 2,310,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久慈郡大子町大字北田気字上ノ原８１７番２４ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南5m町道 水道 常陸大子 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ水郡線常陸大子駅 南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大子町役場新庁舎（北田気６６２番地）に近接するが、今後も地元関係者の取引が中心と予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大子町内及び隣接市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む町内在住の第一次取 得者であり、隣接市等からの流入はほとんど無い。標準地は、大子町役場新庁舎に近接する高台の分譲住宅地域であり 地価は下げ止まり傾向が続いている。需要の中心は、土地は２３０㎡程度で２００万円台前半程度、新築戸建住宅では １，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大子町内の事例を中心に収集選択し、環境条件が類似し地域格差率が最も小さく取引時点も最新の事例を 採用し、適正に試算している。市場性を反映している。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要がなく、賃貸市場 が未成熟なため、収益還元法は適用していない。標準地は分譲地であり、快適性を重視するほか、自用の需要が中心で あるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは、均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸大宮 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [209.6] [105.0] 100 9,770  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症は、５月に２類か ら５類へ移行した。大子町においては、人口 は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移して いる。 地元関係者に概ね市場が限定される地域であ る。高台に移転した大子町役場新庁舎に近接 している。 南道路で、日照・通風等は、良好である。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　+101.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％