令和6年1月15日　提出 茨城東海 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城東海 -7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂郡東海村大字船場字後山７２４番３５ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も見られる住 宅地域 南5m村道、西側道 水道、下水 東海 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ村道 交通 施設 東海駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未だ農地が多く残る市街化調整区域内の住宅地域で、当面は現状の状態を維持するものと予測する。今後の地価 は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東海村のうち市街化区域周辺の市街化調整区域の住宅地との代替性が強い。典型的な需要者としては大 字船場及び隣接大字に地縁性を有する一次取得者が中心。駅東西の区画整理地は総額が嵩むことに加え、地区外の市街 化区域は供給量に限りがあるため調整区域内でも法的要件を満たす層から相応の需要があり、特に舟石川小学校近くの 物件は人気が高い。土地は１００坪程度で６００万円前後、新築戸建で２千万円台前半～後半が需要の中心をしめる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。近隣地域内に おいては、自己使用目的の取引が市場価格を形成しており、現実の市場で成立した実証的な比準価格を採用し、代表標 準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [100.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ局面での建築費・諸物価の高騰と金 利の先高感の中でも金融緩和政策は継続。慢 性的な人手不足から雇用・所得環境は改善の 兆しが見られる。 農地に囲まれた住宅地域だが市街化区域にも 近く価格も手頃で地価は安定的に推移。市場 の特性に関して特段の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％