別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
城里 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
城里 5-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.
鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模店舗が建ち並
ぶ既成商業地域
 南9.3m町道 水道、下水 水戸

17.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ町道 交通

施設		 水戸駅北西方

17.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 空き店舗も見られる商業地で、郊外型大型店舗に顧客が流出していることから、商況は衰退傾向で推移するもの
と予測する。商業収益が低下していることにより商業地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城里町及び隣接する水戸市・笠間市の商業地域の一部である。需要者は地元の個人事業者及び小規模法人
が中心であり、大手資本による需要はほとんど見られない。地域経済は回復感が弱く、かつ郊外型の大規模商業施設へ
の顧客流失による業績不振から店舗の閉鎖・撤退等による供給圧力が強く、市場では供給が需要を上回る状態が続いて
いる。需要の中心となる価格帯は土地の画地規模が多様なことから見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を多数収集して求めており、実証的で精度が高い。収益価格は同一需給圏内
商業地の多数の賃貸事例を収集し算出したものであり、還元利回り等の指標も妥当であり理論的な価格が求められた。
よって自用目的の取引が主であるものの、価格決定に当たっては商業地としての収益性も検討されることから、比準価
格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笠間 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[193.1]		 [100.0]
100		 16,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は年率１．８％の減少、高齢化率は４０
．３％と高く、個人消費は依然弱く、地域経
済は低調で町外からの移転需要はほとんど見
られない。

町内人口の減少、郊外店舗への顧客の流失が
続き閉鎖店舗・空き家が増加しており、商業
地として衰退傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +91.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 城里 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 笠間０９８
０６
-61007		 笠間市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.5m市道
、南東5.5m、
角地
（都） 

(70,200)
b 水戸０５７
４８
-43		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高25m
(60,200)
c 水戸０６４
４８
-601010		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 水戸０６４
４８
-601007		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,150  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.7]
21,136 		 100
[ 119.5]
17,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,700 
b (　           ) 
18,268  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.8]
25,068 		 100
[ 139.0]
18,035 
18,000 
c (　           ) 
18,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
17,671 		 100
[ 103.2]
17,123 
17,100 
d (　           ) 
21,759  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,544 		 100
[ 121.9]
17,674 
17,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,400 円／㎡]  



城里 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,076,116 
346,347 
1,729,769 
1,672,100 
57,669 		 （　0.9730）
56,112 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,122,240 円　　　　（　     11,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
城里 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   98 ㎡      7.3 m x   13.6 m  前面道路：町道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、フロア貸し。２階がファミリータイプ共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同型建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
100.0 
75.00 
1,296 
97,200 		 3.0  291,600 
1.0  97,200 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,165 
87,375 		 1.0  87,375 
1.0  87,375 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

184,575 		 378,975 
184,575 
⑨年額支払賃料        184,575 円　×　12ヶ月　＝　       2,214,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,214,900 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,015,559 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           378,975 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          184,575 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          57,108 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,076,116 円　　　　（　        21,185 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-11		 1,779  
(   1,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[149.5]		 100
[100.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,336 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,296 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-7		 1,991  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[149.5]		 100
[100.0]
1,345 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
城里 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 66,447 円  　　　        2,214,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        3,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      161,000 円  　　　　     23,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         346,347 円　（　　　　　　         3,534 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,672,100 円  
（　　　　　        17,062 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,076,116 円      
②総費用 346,347 円      
③純収益　①－② 1,729,769 円      
④建物等に帰属する純収益 1,672,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,122,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 城里 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
 0500000397953-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
城里 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
城里 5-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.
鑑定評価額 1,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模店舗が建ち並
ぶ既成商業地域
 南9.3m町道 水道、下水 水戸

17.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ町道 交通

施設		 水戸駅　北西方

17.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、人口減少、店主の高齢化、顧客の流失・分散から空き店舗
、閉鎖店舗も散見され商業地の需要は弱い。
(3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城里町及び周辺市の商業地域と判定した。幹線道路沿いの大型店には僅かに県内外の需要も認められるが
、近隣の需要者は地元の個人事業主及び中小事業法人が中心となる。町内人口の減少、店主の高齢化、幹線道路沿いの
大型店舗への顧客の流失により商業地の需要は総じて弱く、地価は下落傾向にある。商業地の取引は少なく、各取引に
は、取引規模・取引価格等の個別性が強く見られることから需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣は小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。取引は自営目的の実需が中心となり、空き店舗、余剰スペー
スが賃貸に供される程度で賃貸需要は総じて弱い。比準価格は町内及び同一需給圏内の商業地の事例を広域的に収集し
て試算した。収益価格は賃料水準、空室率等の近隣の市場性に留意して試算した。よって、広域的に検討し、実証的な
比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笠間 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[192.6]		 [100.0]
100		 16,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 城里町の人口減少率、高齢化率は県平均を大
きく上回り住宅地の需要層となる生産年齢人
口の減少率は大きい。


町内人口の減少、店主の高齢化、路線商業地
への顧客の流失で閉鎖店舗・空き店舗が散見
され商業地の需要は低迷している。


商業地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +91.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 城里 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 城里０５０
８５（再）
-112		 東茨城郡城里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.4m町道、
西4m、角地
（都） １低専

(40,80)
b ひたちなか
０５８５１
-146		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3.5m市道
、中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,240)
c 水戸０６８
９９（再）
-225		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m国道、
無道路地
｢調区｣ 

(60,200)
d 常陸太田４
０６４
-1		 常陸太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m国道、
中間画地
準都計 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,034  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,555 		 100
[  68.6]
16,844 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,800 
b (　           ) 
17,465  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
18,102 		 100
[ 104.9]
17,256 
17,300 
c (　           ) 
18,762  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,687 		 100
[ 110.0]
16,988 
17,000 
d (　           ) 
18,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,322 		 100
[ 105.1]
17,433 
17,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,300 円／㎡]  



城里 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,130,059 
355,175 
1,774,884 
1,722,990 
51,894 		 （　0.9730）
50,493 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,009,860 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
城里 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   98 ㎡      7.3 m x   13.6 m  前面道路：町道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同型建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
100.0 
75.00 
1,295 
97,125 		 3.0  291,375 
1.0  97,125 

 2～ 2		 住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,230 
92,250 		 1.0  92,250 
1.0  92,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

189,375 		 383,625 
189,375 
⑨年額支払賃料        189,375 円　×　12ヶ月　＝　       2,272,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,272,500 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       204,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,067,975 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           383,625 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          189,375 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          58,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,130,059 円　　　　（　        21,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-1		 1,292  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,292 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,295 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 水戸０６４１８
（賃）
　　　　-23		 1,463  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,463 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
城里 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,100 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 68,175 円  　　　        2,272,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        2,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      165,900 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         355,175 円　（　　　　　　         3,624 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,722,990 円  
（　　　　　        17,582 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,130,059 円      
②総費用 355,175 円      
③純収益　①－② 1,774,884 円      
④建物等に帰属する純収益 1,722,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 51,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          515 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,009,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 城里 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
 0500000397953-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考