鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
大洗 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大洗 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (85,200)
	1:3.5	店舗兼住宅ＲＣ3	低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南東8m町道	水道、下水	大洗 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ町道

交通

施設

大洗駅南東方

1.1km

法令

規制

近商
(85,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等中心の既成商店街で、観光業の回復基調もあるが、全般的商況は停滞傾向にあり、地価は下落傾向
が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大洗町及び隣接市の近隣商業地域、混在住宅地域の圏域。需要者の中心は、地元個人事業者、中小規模
法人等である。近隣地域周辺は小規模店舗、小事業所が連坦するが空店舗も多い。住宅地移行も増加している。隣接市
の大型ＳＣへの顧客流出、事業者の高齢化がみられる。中心となる価格帯は、個別性が強く業種規模で異なるが、概ね
土地で総額１，０００万円前後程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取得が標準的な地域であるが、収益還元法は、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的使用に
沿っている。比準価格で採用した取引事例は、町内商業地取引が低調なことから隣接市も含め広域的に用いて、適正に
要因比較され、近時の市場性を反映し実証的である。よって本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[175.8]

[100.0]
100

30,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化率も高い。各種キャンペー
ン効果もあって観光業改善傾向。町外からの
取得需要は、依然脆弱である。

小規模店舗が多く、繁華性は停滞傾向。市街
地内商店街は住宅地移行もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大洗 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大洗０６４１８ -3	東茨城郡大洗町		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	大洗０６８９９（再） -11	東茨城郡大洗町		更地	（　）	長方形	南西14.5m町道、中間画地		商業 (90,400)
c	ひたちなか０６６０５ -8	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	北西7.6m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	大洗０６６９６ -7	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m町道、南西2.3m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,509	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	39,374	100 [ 122.3]	32,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,124	100 [ 111.8]	32,311		32,300
c	(　 ) 29,700	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,492	100 [ 88.6]	33,287		33,300
d	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	21,684	100 [ 68.6]	31,609		31,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

大洗 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,403,838	1,201,013	5,202,825	4,794,460	408,365	（　0.9490） 387,538	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,598,784 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洗 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	85 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	10.0 m x 33.8 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を踏まえ、１階店舗、２階事務所を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用階段等の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,625	321,750	4.0	1,287,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,362	269,676	2.0	539,352
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	90.0	396.00		591,426		1,826,352
								0

⑨年額支払賃料	591,426 円　×　12ヶ月　＝　 7,097,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,097,112 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 709,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,387,401 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,826,352 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,403,838 円　　　　（　 19,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	茨城０３４３３（賃）　　　　-7	2,001 ( 1,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 1 F B
b	茨城０３４３３（賃）　　　　-5	1,225 ( 1,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洗 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,600 円	68,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	212,913 円	7,097,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,100 円	68,200,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	68,200 円	68,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	68,200,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,201,013 円　（　　　　　　 3,574 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,794,460 円（　　　　　 14,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,403,838 円
②総費用	1,201,013 円
③純収益　①－②	5,202,825 円
④建物等に帰属する純収益	4,794,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	408,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	387,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,598,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大洗 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１	0507000015105-0000
2	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９５番４	0507000015111-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大洗 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大洗 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　中島　朋美

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (85,200)
	1:3.5	店舗兼住宅ＲＣ3	低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南東8m町道	水道、下水	大洗 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ町道

交通

施設

大洗駅南東方

1.1km

法令

規制

近商
(85,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

今後も、さらに郊外型商業施設の人気は続くと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大洗町内及び隣接近接市町内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元個人事業
主等である。郊外型大型店に顧客は流出し地価は依然下落傾向にあるが、新型コロナウイルス感染症５類移行で観光客
が戻りつつあり下落幅縮小となった。近隣の更地取引は稀であり、また複合不動産の場合価格形成は個別的で、中心的
な価格帯をつかむのは難しい。中心価格帯は見い出せないが、個々に事業の採算性を検討し購入していると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、繁華性が類似し地域格差率が小さい事例を採用し、適正に試算している。市場性を反映している。収益価
格は、直接法を適用しており、理論的である。しかし、標準地周辺は自用の店舗が中心であるため、賃貸市場の熟成度
は低い。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[175.8]

[100.0]
100

30,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は、５月に２類か
ら５類へ移行した。

郊外型大型商業施設への顧客流出は続いてお
り、依然地価は下落傾向にあるが、５類移行
により観光客が商店街やイベントに戻りつつ
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大洗 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０６６０５ -8	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	北西7.6m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	大洗０６８９９（再） -11	東茨城郡大洗町		更地	（　）	長方形	南西14.5m町道、中間画地		商業 (90,400)
c	茨城０８６４５ -26	東茨城郡茨城町		更地	（　）	不整形	北西13m町道、中間画地		２住居 (60,200)
d	水戸０６４１８ -20	水戸市		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,700	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,492	100 [ 90.3]	32,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,700
b	(　 ) 36,600	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,124	100 [ 112.3]	32,167		32,200
c	(　 ) 20,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	20,943	100 [ 64.7]	32,369		32,400
d	(　 ) 48,592	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,592	100 [ 148.4]	32,744		32,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -32.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

大洗 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,558,163	1,259,746	5,298,417	4,892,880	405,537	（　0.9490） 384,855	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,546,176 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洗 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	85 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	10.0 m x 33.8 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,654	327,492	4.0	1,309,968
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,405	278,190	2.0	556,380
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	90.0	396.00		605,682		1,866,348
								0

⑨年額支払賃料	605,682 円　×　12ヶ月　＝　 7,268,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,268,184 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 726,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,541,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,866,348 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,558,163 円　　　　（　 19,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちな０８１４２賃　　　　-174	2,211 ( 2,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	1,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,654 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５０８５賃　　　　-14	1,997 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [134.0]	100 [100.0]	1,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洗 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,800 円	69,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	218,046 円	7,268,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,400 円	69,600,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,600 円	69,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,600 円	69,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,746 円　（　　　　　　 3,749 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,892,880 円（　　　　　 14,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,558,163 円
②総費用	1,259,746 円
③純収益　①－②	5,298,417 円
④建物等に帰属する純収益	4,892,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	405,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,546,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大洗 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１	0507000015105-0000
2	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９５番４	0507000015111-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考