令和6年1月12日　提出 茨城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,970,000 円  １㎡当たりの価格 6,320 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 ②地積 　(㎡) 628   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の中に農 地等が見られる住宅 地域 南6m町道 水道 水戸 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 水戸駅南西方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茨城町南部の小規模な農村集落地域であり、市街化調整区域に指定された地域である。最近は町道改良や幼稚園 開園などは見られたが、外部からの住宅地需要はほぼ皆無、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,320 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城町の外延部、市街化調整区域に指定された農家集落などである。需要の中心は、当該地域に地縁関 係があり、且つ建築許可が得られる近隣居住者などに限定されるため、外部からの転入者はほぼ皆無である。小学校や 幼稚園などが移転してきたことで利便性は向上したが、土地取引自体が少なく、価格帯を見出すことは困難である。あ えて概測するならば、６００㎡程度の土地で大凡４００～５００万円程度が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、茨城町の外延部に位置する集落地域の中から５つの取引事例を選択して試算した価格である。いずれの事 例も単価１０，０００円以下の取引、地域要因の類似した集落地域の取引事例であり、これらより求めた比準価格には 妥当性、説得力が認められる。一方、収益価格については、付近に収益物件が皆無であるため適切な収益計算は不可能 と判断し、適用は見送った。比準価格を重視し、規準価格を斟酌して、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [133.7] [100.0] 100 6,370  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いており、住宅地需要は長らく 低迷している。特に既成市街地では外部から の需要もほぼ皆無であり、地価は未だ下落傾 向が続いている。 熟成度の低い小規模農家集落であり、需要、 供給ともに極めて少ない。需要者も限定的で あって、且つ変動要因も見られず、地価は下 落を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％