令和6年1月15日　提出 小美玉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小美玉 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小美玉市小川字宿後８６１番４ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） (60,150) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか空地 も見られる既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高浜 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ常磐線「高浜」駅 東方 6.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧小川町の既存の住宅地域であり、特に変動要因は無く、当面、現状で推移するものと予測する。価格水準は低 いが、需要者が限定され需要増につながる要因もないので地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小美玉市の小川地区を中心に市内全域及び隣接市の既成住宅地域が圏域である。需要の中心は小美玉市及 び隣接市に居住又は勤務する一次取得者であり、外からの転入者は少ない。古くからの住宅地域で取引そのものが少な い地域で、供給も需要も少なく、需要者主導で取引される傾向が強い。取引の中心価格帯は、土地で４００～５００万 円程度、新築戸建住宅で総額２，０００万円台と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、事業所等が混在する既存の住宅地域である。貸家等の収益物件も散見されるが、自用地に建てたもので、元 本と果実との関係が未成熟であることから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内 で比較的規範性の認められる取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件で は比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [138.4] [101.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い 地方中心部の地価は回復傾向が継続。しかし 、地方周辺部への波及効果は見られず、地価 は依然下落基調。 旧小川町の中心部に近い既成住宅地域で商業 施設にも近く利便性は比較的良好であるが、 地縁関係の残る街路条件の劣る地域であり、 需要はやや弱い。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％