別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくばみらい 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.
鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

ＬＳ1		 各種店舗の外、農家
住宅も見られる路線
商業地域		 北西18m県道、北東側道 水道、下水 みらい平

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 みらい平駅　南西方

2.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は市街化調整区域内の県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益性の低下等により
、需要は減退しているが、市況は回復傾向にある。今後の地価は概ね横ばい圏内での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は茨城県・県南及び県西地区に存する市街化調整区域内の路線商業地域一円。需要者は地元事業経営者の
ほか、広域的に沿道型施設を展開する事業法人等が想定される。みらい平駅周辺の商業地や絹の台地区の商業地と比較
して、郊外部の旧来からの商業地域は集客力に乏しく、新規出店意欲が減退している。商業地のため画地規模・単価も
区々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であり、今後も同様の状況が続くものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は県道沿いの路線商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため、賃貸物件の想定は非現実的と判断
し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替・競争関係を有する複数の同種取引事例から商業地としての各要因
に着目し適切に試算が行われており、その信頼性の程度が高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、
商業地としての市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲敷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,200 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.6]		 [102.0]
100		 18,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平
駅周辺の出店意欲が依然として高い。郊外部
の旧来からの商業地域は弱含み傾向にある。


自動車交通量は比較的多い幹線道路沿いの商
業地域であるが、商業繁華性は低く、需要も
限定的であるが、地価は概ね横ばい傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくばみらい 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくみＧＹ
公６
-1		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m県道、
東2.8m、角地
｢調区｣ 
区域指定
(70,200)
b つくみＧＹ
調５
-5		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12m県道、
北東6m、
二方路
近商

(90,200)
c つくみＧＹ
調５
-72		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m県道、
南10m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d つくば（Ｒ
６）公
-915		 つくば市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.5m県道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,372  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
21,054 		 100
[ 115.1]
18,292 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
18,597  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
18,200 		 100
[  99.3]
18,328 
18,700 
c (　           ) 
27,114  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,166 		 100
[ 136.4]
19,183 
19,600 
d (　     16,898) 
16,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,898 		 100
[  99.3]
17,017 
17,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,600 円／㎡]  



つくばみらい 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の商業地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内に存し、賃貸市場が成熟しておらず、賃貸物件の想定は非現実的であるため、収益還元法は不
適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ つくばみらい 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１
 0536000043726-0000
2 　つくばみらい市古川字前田耕地３２０番１
 0536000043729-0000
3 　つくばみらい市古川字前田耕地３２０番２
 0536000043730-0000
4 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番１
 0536000043735-0000
5 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番３
 0536000043737-0000
6 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番４
 0536000043738-0000
7 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番５
 0536000043739-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
つくばみらい 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくばみらい 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 店舗

ＬＳ1		 各種店舗の外、農家
住宅も見られる路線
商業地域		 北西18m県道、北東側道 水道、下水 みらい平

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 古川地区にスマートＩＣ設置
が決定		 街

路		 １８．０ｍ県道 交通

施設		 みらい平駅南西方

2.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道が交差する地域ではあるが、通過交通が主であるため繁華性に欠ける。付近にスマートＩＣの設置が決まり
用地買収も進んでいるが、開通が数年間後ろ倒しになるなど、やや足踏み感がある。
(3)最有効使用の判定 １階建程度の低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県央部以南の地域で、幹線道路沿い等に形成される商業地域一帯と判断した。需要者はコンビニエンスス
トア等全国規模の商業資本が中心と思われるが、地元商業資本も考えられる。調区内に存する土地に対する需要は回復
していないが、近隣地域では地域要因の変動予想も好感材料となっている。需要の中心となる価格帯は、地元精通者の
意見や背後住宅地価格との価格差等を考慮すると、坪当たり６～７万円程度と推定され、概ね横ばい傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 調区内の幹線道路沿いに位置する商業地域である。比準価格の試算では、事例選択要件を満たす事例を採用し求めてお
り、信頼できる。したがって、比準価格は客観的で妥当性を有する価格であると判断した。一方、各種行政上の法規制
により自己利用が原則であるため、賃貸を前提とする収益価格は馴染まないと判断した。よって比準価格を標準とし、
代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲敷 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,200 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.5]		 [102.0]
100		 18,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で１
．２％増加しており、高齢化率は２７．１％
であった。県の高齢化率３０．８％と比べ低
い水準である。

隣接地区で行われるスマートＩＣ設置事業が
本格化し、用地買収も完了している。しかし
供用開始は、当初計画より数年程度遅れる見
通しである。

個別的要因に変動はない。県道２本が交差す
る角地であるため、中間画地と比較すると、
競争力の面で優るものと思量する。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくばみらい 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公６
-55		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b つくみＧＹ
調４
-68		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南18m県道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
c 取手ＧＹ公
６
-2		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
d つくみＧＹ
調５
-72		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m県道、
南10m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
26,424 		 100
[ 146.9]
17,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
18,300 
b (　           ) 
14,529  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,384 		 100
[  80.1]
17,958 
18,300 
c (　           ) 
22,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,245 		 100
[ 115.1]
19,327 
19,700 
d (　           ) 
27,114  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,166 		 100
[ 134.6]
19,440 
19,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,600 円／㎡]  



つくばみらい 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象不動産の存する近隣地域およびその周辺の地域において、比較可能な賃貸事例等の収集に努めたが収集でき
なかった。よって収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ つくばみらい 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１
 0536000043726-0000
2 　つくばみらい市古川字前田耕地３２０番１
 0536000043729-0000
3 　つくばみらい市古川字前田耕地３２０番２
 0536000043730-0000
4 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番１
 0536000043735-0000
5 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番３
 0536000043737-0000
6 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番４
 0536000043738-0000
7 　つくばみらい市古川字前田耕地３２１番５
 0536000043739-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考