令和6年1月12日　提出 つくばみらい -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市陽光台３丁目２３番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 区画整然とし小規模 戸建住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 みらい平 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.3 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 みらい平駅南方 360m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を維持している。駅に近く利便性も高いこと等を背景に、高い訴 求力を維持している。しかしながら、価格高騰が続き、実際の需要層は限られる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市を中心とし、守谷市等県南部の圏域に位置する品等上位の住宅地域と判断した。需要者は 都心方面へ通勤し、高い経済力を有する若年層が中心である。都心方面はもとより県内外からも高い需要があり、非常 に底堅い動きが続いている。駅への利便性が非常に良好な地域であるため、需要が旺盛であることや物件枯渇の影響も あり、土地が５５坪程度で２５００万円弱、新築戸建が４６００万円台半ばと思われ、引き続き上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の不動産を求める取引がその大半を占めており、収益物件の取引は少数である。よって投資判断にあ たっては、快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、対象不動産の規模では経済合 理性に適った賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である比準 価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくばみらい -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [110.6] 100 100 [101.0] 100 [ 64.7] [101.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．２％増加しており、高齢化率は２７．１％ であった。県の高齢化率３０．８％と比べ低 い水準である。 地域要因に特段の変化はない。駅距離が近く 、高い利便性を有している。一方、地価上昇 のため、需要者は経済力を有する層に限定さ れる。 接面方位が北東側であるため、北側で街路に 接する画地と比較して競争力は若干優る。ま た個別的要因に特段変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％