令和6年1月15日　提出 つくばみらい -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市台字台坪１４番１ ②地積 　(㎡) 664   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が混在する住 宅地域 北8m市道 水道、下水 みどりの 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 みどりの駅　西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動はなく、今後も現状での推移が続くものと予測 される。地域特性等により、その需要者は限られることから、地価は今後も弱含み基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、つくばみらい市及びその周辺市町村に存する市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既成住宅地域 一円と判定した。需要者の中心は同一市内の居住者が大部分を占め、外部からの転入は少ない。古くからの既成住宅地 域のため、需要者は地縁関係を有する者が大部分を占め、市場性は低く、同一需給圏内においても同種の不動産取引は 少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況にあり、今後も同様の状況が続くものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、自己利用目的での取引が支配的 で賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。適用した取引事例比較法において、複数の取 引事例から導いて得られた比準価格の精度は高く、対象標準地の市場性を反映し、実証的で相応の説得力を有すると判 断されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向が続いてい るが、宅地需要は新興の住宅地域に偏向して おり地価動向は二極化傾向が顕著になってい る。 地域要因に変動はないが、市街化調整区域内 の既成住宅地域のため、需要者は限定され、 需要は弱く、地価も依然として弱含み基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％