別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鉾田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 5,230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 北16m国道、三方路 水道 大洋

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  76.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 大洋駅北東方

1.8km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域として、徐々に熟成が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市を中心に周辺市町の商業地域等の範囲。需要者はチェーン展開する物販店等であるが、取引規模や
価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。景気は緩やかに回復する傾向にある
が、近隣地域は国道３５４号沿いの比較的狭い範囲に店舗の連担が見られる商業地域であり、他地域との競争激化や商
圏縮小により、需要は弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層店舗が建ち並ぶ収益性を考慮すべき国道沿いの路線商業地域であるが、地域内は賃貸店舗等より自己
使用店舗等が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している比
準価格をやや重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[217.7]		 [100.0]
100		 11,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復する傾向にあるが、人口
微減傾向にある鉾田市において法人等の土地
取得は地域の選別を強めている。


国道３５４号沿いの路線商業地域であるが店
舗の連担している範囲が狭く、競合地域との
商業地間の競争の激化もあり、地価は弱含み
で推移。

間口が広く、奥行も確保され、三方路地の効
用増や整形ではないことによる特段の減価は
認められず、市場競争力は普通。個別的要因
に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公示（
鉾田）
-69		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21m国道、
北東2m、角地
（都） 

(60,200)
b Ｒ６公示（
鉾田）再
-8		 鉾田市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10.5m県
道、中間画地
（都） 

(60,200)
c 小美玉（Ｒ
６公示）
-51		 小美玉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 小美玉（Ｒ
６公示）
-34		 小美玉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e 行方（Ｒ６
公示）
-5		 行方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北西3m、角地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,852  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
12,058 		 100
[  96.1]
12,547 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,500 
b (　      5,505) 
7,864  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
9,329 		 100
[  79.6]
11,720 
11,700 
c (　           ) 
14,991  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
14,653 		 100
[ 116.6]
12,567 
12,600 
d (　           ) 
13,204  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
13,151 		 100
[ 113.1]
11,628 
11,600 
e (　           ) 
9,087  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
8,831 		 100
[  72.8]
12,130 
12,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,100 円／㎡]  



鉾田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,610,705 
3,666,452 
15,944,253 
13,778,800 
2,165,453 		 （　0.9490）
2,055,015 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     40,294,412 円　　　　（　      7,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   5,230 ㎡     75.8 m x   57.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線国道沿いに駐車場を確保した低層店舗が多い地域であり、平家建店舗（１棟貸し）を想定、容積消化率は平家建のため低位 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,436 
1,723,200 		 3.0  5,169,600 
1.0  1,723,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,723,200 		 5,169,600 
1,723,200 
⑨年額支払賃料      1,723,200 円　×　12ヶ月　＝　      20,678,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,678,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,654,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,024,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,169,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,723,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         539,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,610,705 円　　　　（　         3,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-5		 1,820  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,643 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,436 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-10		 1,150  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,315 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鉾田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 620,352 円  　　　       20,678,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      419,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,646,400 円  　　　　    196,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,666,452 円　（　　　　　　           701 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,778,800 円  
（　　　　　         2,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,610,705 円      
②総費用 3,666,452 円      
③純収益　①－② 15,944,253 円      
④建物等に帰属する純収益 13,778,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,165,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,055,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,294,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１
 0509000142047-0000
2 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７１番１
 0509000142049-0000
3 　鉾田市汲上字麦ノ内１１８４番
 0509000142062-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鉾田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 5,230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等が建ち並
ぶ国道沿いの路線商
業地域		 北16m国道、三方路 水道 大洋

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 大洋駅　北東方

1.8km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道との交差点近くに立地する小規模路線商業地域。店舗は少ないが生活必需品と雑貨等は地域内で購入可能で
、地域に影響を及ぼす要因も見当たらないことから、利用状況は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,330 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、鉾田市と鹿嶋市内の幹線道路沿いに存する路線商業地域全域に及ぶ。需要者の中心は県内外で郊外型物
販店等を展開する小売業者と地元の飲食店等の個人事業者等である。圏域は広域にわたるが居住人口が少ないため新規
参入の店舗は見当たらない。人口減少と高齢化傾向が続いており当面はこの状態が続くと思われる。需要の中心となる
価格帯は規模により異なるが、５，２００㎡程度で６，０００万円台前半と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、国道３５４号線沿いの路線商業地域である。自己使用目的の取引が中心で、賃貸需要は少なく賃貸市場は
未成熟と判断される。取引事例比較法による比準価格は、市内の国道等の幹線道路沿いの取引事例を採用し、価格決定
に当たっては国道沿いと近くに存する事例を重視しており市場性を反映した実証的な価格と言える。以上により、比準
価格を標準とし、収益価格も関連付けるとともに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[218.0]		 [100.0]
100		 11,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地の旧商店街は地盤が弱く衰退化が続く
。買物客は安房や塔ケ崎地区の県道沿いの大
型店舗を中心とした路線商業地域に流出して
いる。

スーパーを中心に店舗が数軒まとまる国道沿
いの小規模路線商業地域。背後地の人口が少
ないため、収益性が低く新規参入を考える店
舗は少ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+123.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公示（
鉾田）
-69		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21m国道、
北東2m、角地
（都） 

(60,200)
b Ｒ６公示（
鉾田）
-35		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6.5m県道
、北西4.5m、
角地
（都） 

(70,200)
c Ｒ６公示（
鉾田）
-33		 鉾田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m県道、
南西4.5m、
角地
（都） 

(70,200)
d Ｒ６公示（
鉾田）再
-12		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,852  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
12,058 		 100
[  99.3]
12,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,100 
b (　           ) 
8,883  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
8,236 		 100
[  68.1]
12,094 
12,100 
c (　           ) 
22,083  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
20,433 		 100
[ 150.3]
13,595 
13,600 
d (　           ) 
15,152  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,985 		 100
[ 127.2]
11,781 
11,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +8.5
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     12,100 円／㎡]  



鉾田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,587,389 
3,748,800 
15,838,589 
13,778,800 
2,059,789 		 （　0.9490）
1,954,740 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     38,328,235 円　　　　（　      7,330 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 Ｓ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   5,230 ㎡     75.8 m x   57.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家ての郊外型量販店を想定した。駐車場を確保したため建蔽率等は低率になった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,450 
1,740,000 		 3.0  5,220,000 
1.0  1,740,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,740,000 		 5,220,000 
1,740,000 
⑨年額支払賃料      1,740,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,880,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,670,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,209,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,220,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,024 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,740,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         329,765 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,587,389 円　　　　（　         3,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）
　　　　-28		 1,608  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,503 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,479 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）
　　　　-52		 1,697  
(   1,697) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,476 
c 鉾田（賃）商
　　　　-2		 988  
(     959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 67.0]		 100
[100.0]
1,475 
鉾田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 626,400 円  　　　       20,880,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      496,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,646,400 円  　　　　    196,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,748,800 円　（　　　　　　           717 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,778,800 円  
（　　　　　         2,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,587,389 円      
②総費用 3,748,800 円      
③純収益　①－② 15,838,589 円      
④建物等に帰属する純収益 13,778,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,059,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,954,740 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,328,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,330 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７０番１
 0509000142047-0000
2 　鉾田市汲上字麦ノ内１１７１番１
 0509000142049-0000
3 　鉾田市汲上字麦ノ内１１８４番
 0509000142062-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考