令和6年1月15日　提出 鉾田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鉾田 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 7,020 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鉾田市串挽字高崎下３１９番１３ ②地積 　(㎡) 361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか事業所等 が見られる住宅地域 北東7m市道 水道 新鉾田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   380 ｍ、南   450 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 鹿島臨海鉄道「新鉾田 」駅南西方 2.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅、事業所等が混在する既存の住宅地域であり、特に変動要因もない為、当面は現状のまま推 移するものと予測。人口減、高齢化の進行等もあり、需要不足から地価は下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,020 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市を中心に隣接市の既存の住宅地域を含む範囲である。需要者の中心は鉾田市に地縁のある需要者が 殆どであり、鉾田市及び周辺市以外からの転入者は少ない。高齢化率が高く、人口も減少していることから地域が衰退 傾向にあり、それに伴い需要も停滞傾向にある。需要の中心価格帯は土地で総額２００～３００万円、新築の戸建住宅 分譲は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、事業所等が混在する旧来からの住宅地域である。アパート等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟で あることから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内において比較的規範性の認め られる取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし 、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.4] [100.0] 100 7,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,080 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い 地方中心部の地価は回復傾向が継続。しかし 、地方周辺部への波及効果は見られず、地価 は依然下落基調。 北浦西側の農家住宅地域で、地縁関係の残る 地域であることから外部需要が殆ど見込めず 、地価は下落傾向で推移。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％